刚刚过去的五一，有人刷刷买入新房，喜报满天飞；
也有业主迫不及待卖出手里的房子。
据@第一现场报道，近期，深圳某业主为了卖房，开出8.8万奖金，继而吸引来了200多名中介，把家里堵得水泄不通。
不知道你看完什么感受啊，反正我第一反应是，现在深圳业主卖房这么卑微了吗？！
而这，只是深圳业主卖房的一个缩影。
在当下的市场环境中，即便曾经是 “日光盘” 的业主，也面临亏掉首付才能含泪转手的无奈局面。
7.2万套
深圳二手挂牌越来越离谱
先问大家一个问题：你知道现在深圳有多少二手房在卖吗？
深房中协给出的最新答案是：7.2万套。
对比今年2月底的6.3万套，短短两个月时间，挂牌量就增加了超过一万套。
这还是在成交逐月增加的情况下，抛盘量已经远大于市场消化的速度。
什么意思？
相当于，每卖1套房，就有2套房续上等着被卖……
需要注意的是，这7.2万套是已经可对外展示，属于业主诚心要出掉的房源。
如果加上各家平台里还没有展示出来的房源，其实库存已经达到10万多套。
换句话说， 你的房子在1个月内被卖出去的概率是多少？
0.083333…
所以， 谁才是最焦虑的呢？
显然不是中介，而是那些着急卖房的人，尤其是那些想要置换房产的业主。
他们面临着激烈的竞争，为了能尽快卖掉房子，不得不参与到价格的比拼中，房子的转手变得异常困难，成交周期也被无限拉长。
相反，对于买家来说，在谈判桌上，主动权就更大。
乐有家数据显示，4月二手房议价空间高达9.7%，挂牌500万的房子能砍下48万。
但诡异的是，降价反而加剧观望——购房者李先生的话很具代表性：
"原价不要买，等降价；降价了不要买，等下一套更便宜的。下一套出来不要直接买，等降价。"
日光变“泪光”
超100套挂盘，业主赔本卖房
通常，衡量小区流通性，主要是看挂牌率，也就是小区挂牌在售的房子套数，在小区总户数中的占比。
一般来说，挂牌率在1-3%时，小区挂牌出售的房源数量相对较少，卖房相对顺畅。当挂牌率达到5%时，这意味着小区内挂牌出售的房子数量开始增多，市场竞争逐渐激烈。
而一旦挂牌率超过10%，对于卖家而言，意味着小区竞品太多。
一个1000户的小区，随时都有100套房子在售，房子很难卖出好价格。
我们以2020年-2022年，新房最热的三年间诞生的54个“日光盘”的为例。
▲上下滑动查看完整图片 | 数据来源：贝壳找房（部分项目受回迁房影响，数据仅供参考）
如挂盘率最高的龙华 尚誉红山里，该楼盘总户数约 210户，在贝壳找房平台就挂牌29套，挂盘率达 13.8%。
从挂牌房源的情况来看，众多房源为毛坯出售，这很可能意味着业主购买这些房子并非用于自住，而是出于投资目的。
▲2023年5月交付至今，许多房源还是毛坯状态 | @贝壳找房
该盘日光的原因是当时红山有均价9万/㎡的龙光玖悦台，而它入市均价约7.2 万/㎡，户型小、总价低，被称为“红山最低价”，吸引了不少投资客。
但随着时间的推移，如今其成交均价约6.36万/㎡，一套99㎡的房子，不算利息跌价就超过了80万。
其次是 华润城润玺一期，也是投资客扎堆的网红盘，总户数1272户，挂牌量就超过121套，挂牌率达到9.5%。
作为当年的 “倒挂神盘”， 开盘均价 13.1 万/㎡，号称买到就赚500万。如今成交均价14.7万/㎡，看似涨了12%，但对比当年的预期，显然是不合格的。
此外，天健悦桂府、深铁懿府（一期）等挂牌率超过5%的小区，情况也大多如此。
不过，仅仅依靠挂牌率来衡量小区流通性存在一定的局限性。
挂牌仅仅代表业主有出售房屋的意愿，但并不意味着一定能够成交，无法体现有多少买家愿意为该小区的房子买单。
因此，为了更准确地衡量小区的流通性，我们还应该关注换手率。 也就是小区过往一段时间里， 一般是1年内的成交量，在小区总户数中的占比。（计算公式为：换手率 = 总成交量 / 总挂牌量 * 100% ）
▲上下滑动查看完整图片 | 数据来源：贝壳找房（部分项目受回迁房影响，数据仅供参考）
从上图可见，光明电建洺悦府换手率为0.826%，其次是红山尚誉红山里，换手率为0.476%。
南山的招商嵘玺家园换手率也达到0.385%，且该盘成交均价比备案均价仅降了-3.1%，没有出现业主大幅度降价换量的情况。
总的来看，54个“日光盘”里，33个已跌破开盘价。其中，郊区楼盘跌幅大于核心区，顶豪打新盘盈利最多。此外，核心区挂盘比例高于郊区。
