绿城滨江项目给了这次选题机会，如果不是接近20万的单价、如果不是套均5000万起步的日光盘，我想我们不会这时候看向滨江
但当我们将目光看向这篇波光粼粼江面的时候另外的问题也出现在我脑海
你说这样的滨江段还剩多少个“绿城潮鸣东方”
上海徐汇滨江段©快乐飞拍
要回答如此宏大的命题需要我们做点准备
首先我们来限定下“长度”，黄浦江全长113公里，我们截取“南外北中”这段
“南外环-北中环，目前北中环以北滨江段有待开发，南滨江开发已经进入三林段
宽度方面理论上应该计算一线滨江地块，但上海基本将这里留给步道、公园、商办，所以这篇说的滨江地块其实是理论上的“二线”滨江
于是很快我们就有了上海滨江板块考察范围
涉及黄浦、徐汇、浦东、杨浦的25个街道
上海各区的《xx区单元规划》官方文件
开始吧今天的干货之旅，去看看上海滨江段到底还剩多少机会
01
还剩16%的机会
这是根据地块数量、而不是面积
我们将25个街道的规划文件找出来，从黄浦区开始逆时针挨个儿数
以黄浦为例，根据2022年《黄浦区单元规划》他只在外滩街道有两块住宅
红线框位置，HP172、HP174地块是“居住功能用地”（可能包含地块）©《上海市黄浦区单元规划》
但可惜这两块地已经开发为虎丘小区、洛克外滩源
于是黄浦滨江板块上车机会，零
用这样的方法我去看看全市
体量大我分浦西（黄浦、徐汇）+浦东+浦西（虹口、杨浦），黄浦说完了，徐汇滨江段很长，核心段涉及滨江的板块分别是斜土路、龙华、长桥、华泾
根据2022年《徐汇区单元规划》这4个街道有17块涉宅地块
但只有2块来自长桥街道的涉宅存在机会
点击可放大，徐汇长桥街道xh297A、xh298A含住宅组团
接着是浦东，这是滨江大户，涉及滨江的街道达到10个，而10个街道的61块涉宅地块里
点击可放大，浦东滨江街道
图片有点长，我分成两部分，浦东部分整体来说只有12个地块包含所谓的机会，且多来自三林
点击可放大，三林街道可以分为前滩、三林中环以南
最后就是浦西北上海部分，主要就是杨浦
我们前面提到过“南外北中”，核心段滨江向北只能算到中环
杨浦核心滨江段涉及街道也达到4个，这4个滨江街道里的22个涉宅用地里有5块还有开发的空间，比浦西多、比浦东少，算上海滨江段的“中部供应商”
点击可放大
好了回到开篇问题，我们还剩多少机会
上海涉及滨江区域4个、涉及滨江的街道有21个，这其中涉宅地块121块，而有开发可能的还剩19块，占比16%，这也是为什么我会说不到两成
这数字可能比我们想象的要多，毕竟这是百年外滩的上下
但对于全国各地的开发商而言这是土地市场的绝对窄门
02
不过这答案还不够准确
16%的数字是控规图告诉我们的，但实际情况并不完全跟着控规走
于是我沿着上面说的核心滨江段骑行了一圈，从滨江的骨头缝里再挖一挖
比如“保留地块”
在浦东金桥板块迁走沪东船厂后留下来的地块
这里面滨江段有近15块地是战略预留区
©《浦东新区金桥-外高桥单元规划》
而且目前的地块划分还只是主干道划分，二度切割可能地块更多
沪东造船厂所在的金桥板块位于中环内，板块内还有6号线、12号线双轨，资源底盘决定了这里的滨江价值可能会被二次挖掘
再比如“地块转性”
世博板块跨过川杨河后可以看到这样的4块地
在它的南、西、西南还有对应的3块
控规图上它的西侧是两块住宅组团（也就是01部分统计的浦东上钢新村街道两块住宅地块），东侧是两块商服地块
我们看下上钢新村街道的规划，这块地西侧沿江面全部为商服地块，耀华路以北也有三块商服地块
红色为商服地块，黄色为涉宅地块，SGa-07、SGa-04为浦东上钢新村两块住宅用地
虽然规划已定，但当东侧的两块还是毛地状态的商服地块会不会转性也是让人遐想
从商服转住宅的例子不仅仅是绿城潮鸣东方如此，再往前前滩的这两块地也是从原本的商服地块转为现在的前滩海悦华庭、前滩江悦名庭
©左：三林-前滩规划图，右：百度地图
而从最新发布的城市更新文件来看，土地转性这件事的概率会变大
©《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见(2025年5月2日)》
这件事被“推动”的背后是城市规划和城市发展的方差弥合，比如某地商服容量已经饱和，那接下来的商服地块还要不要接着做商服，做的话可能就面临前期招商引资的困难以及后期高空置率的风险
所以16%之上还有些遐想空间
不过总的来看机会还是少的，总体来看不到两成的机会，后续可能勉强撑上两成，不能更多了
毋庸置疑上海滨江是全国房企的绝佳机会，但也是近乎绝迹的机会
03
所以地都哪去了
也是这次骑行让我更深刻理解什么叫上海滨江
三十年前上海陆家嘴居民举家搬迁开启了轰轰烈烈的浦东大开发
浦东大开发就是上海以黄浦江为中轴进行城市二次开发的国家级战略，此30年上海的地段价值也因为那条滨江不断重塑
而城市二次开发这是真正意义上国际化大都市的城市开发，这样的开发自带两个标签：态度上的共享、功能上的产业+生态，换句话讲
它从一开始就没有为开发商准备多少机会
骑行的239分钟里我看到最多的是徐汇滨江沿岸的商业+艺展
沿着龙腾大道一路向南，西岸油罐艺术中心、西岸美术馆、龙美术馆、西岸传媒港
上海滨江徐汇滨江段
路边的艺术雕塑、建筑立面上的艺术画作、个性化的街区商业、绿化里的露营场地，所有潮流艺术元素瞬间具象
三林滨江还处于开发芒种阶段，滨江的路还得绕行好大一圈
但是到了世博公园段，你很难想象上海内环边上的滨江段居然是如此水美草肥的地方
从公园还能远远眺望远处的陆家嘴三件套，你会看到上海对生态的惊人保留，哪怕是滨江段、即使是滨江段、最好是滨江段
上海滨江世博公园段
一路向北你会在后滩的位置看到大量虽然是住宅，但都留给租赁的地块
北部已有的两处城方租赁项目，即便是寸土寸金的滨江段依然给租赁保留了土地
上海滨江上钢新村街道段（世博）
讲实话本质上你会看到滨江段在上海城市规划层面的终极要义
属于所有人
所以回过头再去看前面的窄门，这门似乎窄的多了几分理所当然
04
面对这样的滨江，开发商除了抓上车机会外还能做什么
地块本身就决定了赢面，上车滨江而且是上海滨江这本身就是躺赢
但除此之外呢
这也是这两年滨江产品提供的另一类思考
就是当所有人都在all in地段价值的时候，有部分人站到了对面的产品力这件事
受益于中介和老板的“压榨”哈哈哈，我日常会跑两类盘，日常踩盘新盘、周六日踩盘比较有口碑的二手
这两年滨江盘变多，所以就变成了踩完新盘又去看看周边二手
如果有跟我同样轨迹的买房人一定会理解我接下来要说的
就是两代产品力的接力
二十年前是上一轮滨江开发爆发期，现在我们熟知的滨江凯旋门、仁恒滨江园、盛大金磐花园、世茂滨江花园
这些项目地段极致、产品力也是绝对的上乘、园林景观和会所配套也是挖空心思，世茂滨江花园甚至将绿化率做到＞50%、仁恒滨江园的会所到现在依然很好用
但如果你去看过这两年的滨江产品你会看到产品力整个往上跳了跳
比如出现文化符号这件事
绿发浦江园握在手里的地段资源是可观的，黄浦腹地+滨江
但项目语言上他的第一个亮点是自带上海历史的商会会馆的修建保护，并且通过设计将城市历史和项目做了融合
典型的文化型地产人思维，带来的就是新一代滨江产品力基础上的城市人文项目标签，独一无二
再来你会发现空间更为走向纵向立体
这就要开头提到的绿城潮鸣东方，非一线滨江地块，0.5个小目标起步，居然卖成了一个日光盘，所以听到那句上海最好卖的还是5000万以上的房子，好气又好笑
日光背后大家都相信绿城品牌，而品牌背后更实际的就是产品力
6米挑空的同时还向下深挖6米，纵向空间给到立体绿化
空中泳池、无缝衔接的空中廊桥，又丰富了一遍立体空间，这样的产品力放在现在的滨江二手市场里是降维存在，主打的不是滨江景观，而是滨江生活
陆家嘴北滨江的太古源源邸更夸张，强烈建议滨江项目开发的小伙伴可以把这个项目当做教科书收藏起来
楼栋抬高三层，完成架空层打造的同时让每层都能观江
眼花缭乱的空中走廊让项目和滨江牢牢生长在一起
所以你说他们卖的火单纯因为新么、或者地段好？不尽然
甚至像绿城项目还不是真正意义的一线滨江
永远相信钱是聪明的，这些项目热卖的背后是开发商对于生活场景钻研的奖赏
当这样的努力成片的出现在滨江项目上的时候，你会发现滨江段的开发其实已经进入另一个阶段
如果说上一代滨江产品还停留在横向江景里有没有断江这个问题
那新一代滨江产品正在纵向深挖滨江生活价值
到底是怎样的滨江生活才是真正意义的滨江的生活，这问题不好回答，但我想不断变化中的答案才是那个不变的答案
05
30年前当上海尝试跨江开启新一轮城市开发，城市核心也从黄浦腹地转移到陆家嘴滨江
这样的故事发生在许多城市
武汉的武昌滨江、二七滨江、重庆两江峯、广州的后航道....
本质上都是城市借由滨江资源开启的城市二次生长，城市核心区从老城厢迁移
而上海作为滨江概念之母，他的滨江段发展更为典型
也更为先驱
地段供应越来越少，但滨江产品在再开发中开启了二次迭代，最后我们会发现，留给开发商的时间确实不多了，但留给滨江生活的想象还在继续
以上为正文，来自巧克丽丽
感谢单盘主义工作室文慧对本文规划内容的支持
这是真叫卢俊公众号的第6083篇原创文
