文/狗蛋分蛋
御翠园又降价了。
这是和记黄埔在京仅剩的存量项目。
趁着五一假期，御翠园“割肉”甩卖，项目当初备案价10万元/㎡，如今7万元/㎡销售，随便一套房，都便宜个大几百万。
李超人最近一年在北京降价成瘾。去年930新政，御翠园蹭热度上了50套“特价房”，单价大概7.6万元/㎡，当时就有不少中介在朋友圈狂吹“北京房价跳水”。
其实圈里人都明白，压根不是那么回事儿。
930新政出台期间，正赶上北京宸园开盘，宸园和御翠园都是朝阳东四环的项目，之间直线距离约3km。
区别是，北京宸园是正儿八经卷出来的新盘，产品力杠杠的。
反观御翠园，2001年拿地，建建停停捂了20多年，虽然形式上也算新盘，但户型设计、打造标准等，和真新盘比起来，那就是上世纪的产物。
说白了，如今市场眼光高，御翠园卖不出去了，还剩1000来套房要滞销，压力山大，只能降价卖房。
李嘉诚当年拿御翠园地块时，楼面价仅1750元/㎡，就算7万卖，那也不叫“割肉”，叫拔了个根毛。
御翠园这次降价，逻辑也差不多。
降价前，4月28日，朝阳黄杉木店地块土拍，最终被中建智地+越秀+金茂+朝开组合体以126亿元底价拿下，住宅部分楼面价5.45万元/㎡。
这是朝青板块近十五年来，首次大规模供应。
地块体量很大，据说，几家房企会采取分地操盘，交叉参股的模式盖房。
南边的03地块，可能由中建智地主操，打造宸园二期，路透的户型面积段在140-300㎡之间。
北边的01地块，可能由越秀和金茂联合操盘，主力户型在180㎡左右。
如果真这么干，今年东五环附近将上演4大新盘正面碰撞：
黄杉木店01 VS 黄杉木店03 VS 朝观天珺 VS满曜朝阳
朝阳已经好多年没这么卷过了。
下面咱们简单聊聊这几个项目。
1、朝观天珺
黄杉木店地块出来后，朝观天珺反应最快，率先迎来了一波户型调规——88㎡的三居小户型上调到91㎡，175㎡的大四居调整为156㎡。
把户型往中间靠拢，主要还是避免同质化竞争。
不久前，项目开了139㎡户型的样板间，当天吸引300多组客户看房，最终120组客户排卡，热度可以说相当高。
据现场销售说，这是朝阳北路板块首个140㎡内，做到四居三卫的新盘。先不说限定词太多，三卫设计这个点，究竟实不实用就挺值得深思。
项目的主要优势可以总结为三点：
第一，得房率高。宣传中139㎡户型得房率99%，实际可能还要更高一些。朝观天珺这次把样板间的窗子向外凸出了20厘米，放大了空间感，不知道最后其他户型敢不敢这样做，这个卷法还挺有“勇气”的。
样板间实拍
第二，户型相对实用。南向三面宽，同时都做了落地窗，兼顾视野和采光，此外客餐厅岛台，双主卧套房等，现在“好房子”都在卷的设计，基本都有。
第三，装标在线。厨卫品牌博世的，花洒汉斯格雅的，智能马桶杜拉维特的，台盆高仪的，主流高端改善的配置能上的都上了。
户型也存在一些问题，比如卧室面积有些小，主卧的进深基本告别大衣柜，侧卧的面积，更考虑不了大衣柜。
对衣服多的女主人不太友好。
另外，厨房推拉门位置有些怪，不方便进出。侧挂马桶的设计也不太实用。
当然，这只是样板间，无论优势还是劣势，还得看最终项目实际怎么呈现。
2、金茂满曜
金茂满曜本来计划在5月17号左右开样板间，最新消息，时间推迟到了24号左右。
可能是因为朝观天珺样板间的火爆，给了项目不小的压力。
金茂满曜在位置上，距离黄杉木店地块更远（距离五环也更远），同时产品更偏刚改一些，与黄杉木店项目豪宅定位差异明显，所以它的竞争压力主要来自朝观天珺。
朝观天珺宣布99%得房率后，金茂满曜也尽力补足差距，原本平均85%左右，现在拉到了：
159㎡：97.85%
133㎡：98.24%
148㎡：90.4%
115㎡：92.6%
金茂满曜133㎡户型可能对标朝观天珺的139㎡，单从户型上看两个项目就像一个模子刻出来的。优势劣势应该最后都差不多。
大胆预测，金茂满曜样板间估计也要“凸”窗户。
既然产品上拉不开差距，那决定因素就是价格了，朝观天珺大概8.5万元/㎡，金茂满曜8万元/㎡，粗略算下来，朝观天珺139㎡户型，比金茂满曜133㎡户型贵了小一百万。
购房人考虑朝北路，考虑三间房板块，其实主要就两个点，一是交通，二是性价比。
三间房板块借助6号线和即将开通的22号线，可以快速到达国贸，望京等核心区域，但是周围城市界面差，没像样的学区，也没有大商场，意味着这里就是个通勤睡区。
单看性价比，金茂满曜优势很大。
不过交通上，金茂满曜到最近的地铁站步行实测15分钟以上，朝观天珺紧邻塔链坡站，优势明显。
是追求极致性价比，还是回归通勤本质要求，对片区的购房者来说是个难题。
3、黄杉木店两个项目
黄杉木店地块属于朝青板块的“十年等一回”，稀缺性拉满，最后地块以底价成交，超出不少人的预料。
住宅部分楼面价5.45万元/㎡，意味着几个项目有机会上9万/㎡的售价，甚至狠一点能上8字头。如果8字头，那朝观天珺和金茂满曜就没得玩了，完全没必要，大概率还是9万-10万。
9万对比周边二手也有倒挂。
黄杉木店地块基本没啥竞品，值得对比的只有星河湾， 目前均价9-10万左右，超过15年的老社区，总价2000万左右起。
直接竞争，主要可能发生于两个项目内部。
虽然从目前市场透露的消息，一个做豪宅，一个做高端改善，但终究还是会有面积段重叠的部分，贴面竞争很难避免。
既然是高端盘，竞争的要点，就回归到产品力了。
相比之下，狗蛋更看好03地块。
首先面积更大，做园林更容易出效果，户型、会所等设计空间多，容易做出圈层感。其次，中建智地这几年在北京的实力有目共睹，相当能卷，产品力、交付力都经过了市场验证。
说完项目，有几个点狗蛋还想再强调一下：
1、最近看到不少中介，拿朝青板块宣传朝观天珺和金茂满曜，注意他们完全是两个概念。三间房的位置、板块情况、规划定位在那明摆着，它不可能成为朝青，也没必要成为朝青。
买三间房，就像上文说的，回归通勤和性价比的本质即可。看到胡说八道的可以拉黑了。
2、朝观天珺和金茂满曜目前的阳台、设备间，是按照封闭来搞的。但规自委对实施方案的答复，是不能封闭，开发商的书面承诺，也是不封闭阳台。
如果后续不能封，或者封后算违建要拆除，那现在我们在样板间看到的很多优势，将变成劣势。
一个开发商朋友跟狗蛋说，黄杉木店项目的目标，是挑战酒仙桥。而朝观天珺和金茂满曜的目标，是拿下朝阳刚改。
其实两边都有自己的节奏，互不冲突。
几个项目的消息陆续放出后，小红书上有之前准备在十八里店买婚房的网友表示，要上点预算考虑考虑三间房项目了。
最近一段时间，十八里店新盘去化表现都不太理想。
朝北路内卷大战，没想到，压力率先给到了十八里店的开发商们。
