成都新楼市 文|黎小小
当下成都楼市，已然成为改善居住的主战场。
一边，是新房市场普遍高端化、豪宅“日光”频频上演；另一边，是楼市产品卷度越来越高，却几乎仅限改善领域，普通客群被迫挤压进“狭窄地带”，年轻一代入手主城“老破小”时有耳闻。
成都似乎不缺千万级的「狂欢」，缺的是属于年轻人的「入场券」。如此成交结构背后，有人表示隐忧，青年群体是否正在被成都新房市场遗忘？
如果给出一个具体标准：总价门槛百万级，在成都主城内还能不能买到体面的好房子？
这个看似不可能完成的“任务”，有了全新的答案：近期我们在主城中环发现了一个宝藏新盘——锦城苑：毗邻双地铁、实景呈现，面积段、产品总价恰到好处，地段、配套都堪称“六边形战士”。
这是成都主城人群都在等的「入场券」，尤其对于手有余粮的客群而言，锦城苑同样可以成为资产配置的重点关注选项。
工作和生活在主城的青年客群，始终存在两个买房困境，即便是在公认购房门槛“相对友好”的成华区仍然无可避免：
第一，想就近买，但主城内已经很难再找到轻门槛区域，各板块不约而同进入了改善爆发期。
2025年一季度，成华区以“土拍面积230亩、商品房成交36万平方米”的亮眼数据稳居主城五区榜首，土地溢价率最高达51.11%，房企争相重仓（注①）。
区域土地楼面价冲破2W+，购房者和房企的集体看好，也让区域的新房产品门槛进一步抬升。仅“金色中环”地带，新房产品起步价已经从250W，普遍跃升至350W+；大热门的二八板块，4月取证新房单价已经直奔3W+；
透过4月新房取证情况也可以发现，整个成华区已经没有单价低于2W的新房；同时，100㎡以下也无新房可看，当前新房产品起步面积都超过100㎡......
△4月成华区新房取证情况，数据出自成都住建蓉e办
第二，理想预算内很难找到兑现度足够成熟的地段。
成都自然也还有总价百万左右的新房，但大多分布在远郊区域，过长的通勤时间，让人无从下手。
不仅如此，青年客群总是格外看重居住的生活浓度。在他们眼中，“距离地铁多远、离菜市多远”、“下楼能不能吃上喜欢的小馆”，一个有烟火气的城市界面，比一切纸上的弘大规划都来的更稳妥实在。
而遗憾是，不少新房产品所在的区位生活兑现往往需要等待时间。
锦城苑的进场，让成都主城青年群体的困局有了高分通关方法。
这个由成华国企开发的新房，不仅拥有主城中环的醇熟城市底盘，更已经实景兑现，无需等待，真正配得上“青年友好”。
锦城苑所处的位置，是无可辩驳的「主城醇熟区」。
一方面，无可避讳地讲，它有明显价差。项目地处主城中环上，旁边紧靠的二八板块楼面地价已达2W+，新房取证单价已达3W+；即便是同板块内，新房取证单价也在2W+。而我们从现场了解到的情况是，锦城苑可能会带来一个不小的价格惊喜。
△锦城苑区位图
另一方面，房子的价值，归根到底是城市的价值，而锦城苑同时兼具丰沃的城市能量和高实景兑现度。
这里不仅仅是成华区“金色中环”规划上的关键环节，更处于蓉北商圈及新北天地商圈叠加辐射区。
△成都入选《中国商圈商业力指数榜单》的8大商圈，蓉北商圈—新北天地正是其一
在官方定义中，蓉北商圈是与春熙路商圈、交子公园商圈齐名的成都“核心商圈”之一（注②）。区域内第一轮城市更新“人北中央商务区”已初具成效，未来随着成都站TOD等城市级配套快速落地（注③），板块整体城市界面和能级还将进一步提档。
而围绕“古蜀门户、新北天地”的城市定位打造的新北天地，则已经完成投资约730亿，事实产业化项目35项（注④），布局了多个重大项目。当前正着力营造商旅体验、特色购物、动漫数娱等主题消费场景，形成了成华区第二个百亿商圈。
重磅的文创、文旅规划在这里落地投入，动物园、昭觉寺、天府国际动漫城等打卡点，荟集吸引了大量人流，形成了堪比杉板桥的又一个成华区潮流文创地标。
而更妙的是，这里一切都是现成的，烟火气不用等，地铁、商场、公园等一应生活场景，都不用等。
有便捷交通：项目周边临近3、10号线二期（规划中）双地铁站点，其中距离动物园地铁口仅约600余米（数据出自百度地图）；还有三环路、中环路等城市主干道，可迅速抵达全城。
△锦城苑周边交通示意
更有高浓度商业氛围：青龙广场、华润熙悦广场、泛悦城市广场、天府国际动漫城等构成了超密度商圈场景；同时，乘坐3号线只需7站直达春熙路商圈；
△锦城苑周边商圈意境图，图据网络
动物园、海滨公园、大熊猫基地、北湖，都在日常休闲半径内。尤其是紧靠的海滨公园，总占地约720亩，约等于四个人民公园，爱逛公园的成都人很难不爱；
项目门口就是北新实验小学，2公里范围内还有石室初中（青龙校区）、成都实验中学和成华区人民医院等各类配套整齐排列。（此处学校信息仅为地缘性展示，不作为入学和购买依据，仅供参考）
一次性集齐如此多的成熟、高能配套，这是锦城苑成为2025主城「必看款」的强力助攻。
2025年，“好房子”建设被写入政府工作报告（注⑤）。
但现实难题是，新房的产品卷度只触及到了改善人群。有没有照顾到青年群体需求的“好房子”？
一个成华国企很认真地在“好房建设”的实际应用层面给出了“锦城苑”这个答案，就是希望在当下时刻给普通人也提供“好房子”选择。
这种与“与成华共生长”的国企匠心，始终贯穿在项目开发商的运营生涯中。项目开发商作为成华区龙头国企，主营土地整理与开发、产业园区投资运营、医疗健康、城市基础设施建设、城市空间改造等相关民生幸福产业。从猛追湾城市更新、升仙湖商旅门户一体化开发到建设路商圈，再到成华区第二个百亿商圈“新北天地”，都有Ta雄浑创造之力。
而在住宅开发领域，Ta对精品住宅亦有丰富的实操经验，甚至当前成华区多个热门红盘中也有其身影。
多年的城市更新与匠筑人居经验，让锦城苑在未入市前就赢得了更多购房者信任。具体到项目产品层面，我们更能感受到这份国企匠心的稳妥。
锦城苑占地约58亩，容积率约2.85，是同板块内少有的偏低密格局。虽然主力产品面向的是青年群体，但在产品打造上，却蕴含着毫不含糊的改善手笔。
△锦城苑总平图
项目内清一色小高层建筑，有效避免了常规高层住区的压抑感；15栋住宅围合错落排布，社区内最宽楼间距能达到约130米，低密度的建筑使得整个园区形成了疏朗有致的开阔格局，保证居住的舒享感和私密感，媲美目前市场上的改善大盘。
得益于地块面积足够大、足够方正，项目还营造出“⼀轴⼀廊两庭四境”景观体系，实现约70%超高绿化覆盖率，园林面积更是达到惊人的约30000㎡！确保户户见景。社交平台上人人追捧的“树景房”，在这里同样有望实现。
△锦城苑实拍图
社区软性配套也在为业主未来生活提前赋能。这个大规模中庭景观除了「可观性」，也具备高度「互动性」。形态各异的高大乔木灌木生长成茂密的森林秘境，归家中轴上遍植金桂，一条约30米的露天廊架构成中央绿庭下的时光画廊；园区内针对不同年龄层需求融入了儿童游乐、运动空间、元气慢跑步道、林下会谈等功能区，让自家楼下成为一个花园会客厅。
△锦城苑实拍图
项目的主力户型建面约47-104㎡，是在主城内几近断供的面积段，对购房者的友好度无需赘述。
而且项目在这个面积段中仍然做了进一步的人群需求细分，分别打造了2T4户和3T17户的住宅。其中，低密感和自住性更强的2T4户产品，包含建面约72-74㎡的套二，以及建面约89-104㎡的套三。
每一款都是当下主流户型，就拿建面约104㎡户型来看，全部位于小区中庭位置，视野、景观都格外开阔；做出了当前少见的三阳台高配设计，大幅提升空间实用性；实现客厅、两间卧室，三开间朝阳，采光很充足；就连客厅都是双向采光，自然风可以任意穿梭，通透度自然UP；套房式主卧，足够同时安置下衣帽间和独立卫浴......
△锦城苑建面约104㎡三房户型图
建面约74㎡的套二户型都是朝南设计，每个房间的采光都不错，部分楼栋可以实现超百米楼距，视野和私密度都被兼顾到；并且拥有南北双阳台，收纳置物、洗洗晒晒、养花都有足够空间；约22m²经典竖厅布局，让小家也可以用出温暖场景感。
△锦城苑建面约74㎡两房户型图
而更具流通性的建面约47-78平套一户型，同样是住宅产品，则为年轻人提供了更灵活的生活可能性和更亲切的入手门槛。
△锦城苑建面约47㎡套一户型图
△锦城苑建面约78㎡套一户型图
当然，锦城苑诱人的还有一个关键点，项目已经全部实景呈现！不用消耗耐心等待，也没有规划兑现度的担忧，甚至连周边的所有生活场景，都是现成的。
比起PPT卖房，实景呈现的新房更具打动力。
对于现在的普通购房者来说，往往很难找到「既要生活醇熟，又要价格友好，还要产品足够有打动力」的房子。现在锦城苑，打开了这样一个选项。
据悉，项目示范区即将开放。一个起步总价百万级的主城实景新盘，注定会成为今年爆款，也注定是成都留给青年人群少见的窗口。
注：
①数据出自成华发布官微，《最高优惠超10万！“2025成华好房节”明日启幕~》
https://mp.weixin.qq.com/s/GE2KpJOU1MT5m2zRFex-Yw
②表述出自成都商报房产发布，《一环城市更新发力，这个老牌商圈迎来爆发》
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1809814305927930541&wfr=spider&for=pc
③表述出自成都发布官微，《蓉北商圈焕新！园区还没修好，产业已经来了》
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1821478960139766848&wfr=spider&for=pc
④数据出自成华区人民政府官网，《加速崛起！蓉北商圈这样打造→》
https://www.chenghua.gov.cn/chqrmzf/c172056/2024-07/23/content_25c8af829c9f45b2bf73c81135057031.shtml
⑤ 表述源于新华网报道
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1827622056390592776&wfr=spider&for=pc
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