新一轮政策刺激已经来了！
从 2022 年算起，这是第五轮政策刺激。
本轮的政策刺激力度和政策效果相比前面四轮会有差异吗？
成效会如何呢？
咱们今天略作比对性剖析。
2022楼市降温以来，四轮刺激政策
第一轮刺激：2022 年 8 月到 10 月
核心政策是 11 月初的金融 16 条。
11月11日，央行、银保监会印发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。包括稳定房地产融资、做好保交楼金融服务、推进收并购和风险处置、维护住房消费金融服务权益、调整贷款集中度过渡期以及加大租赁融资等6个方面，共计16条措施。
主要包括：坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致；支持房企的债权融资；鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险，对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
点评：这是本轮房地产市场降温以来央行与银保监会首次出台全面而系统的支持性文件，重大利好。
第二轮政策：2023 年 8 月底到 9 月
核心内容是房贷方面降首付、降低贷款利率、调降存量房贷利率。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。一、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。二、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
第三轮刺激：2024 年的 5・17 新政
主要内容包括降低贷款首付比例、降低贷款利率、降低公积金贷款利率，实行房地产企业融资项目白名单制度等。
5月17日，《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。
5月17日，《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
5月17日，《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
第四轮刺激：2024 年 9 月下旬
涉及增量房贷利率进一步下调、存量房贷利率进一步下调、降准降息等。
24日国新办发布会上，央行与国家金融监管总局出台了五项房地产金融新政策。
第一项政策是引导银行降低存量房贷利率。存量房贷利率将降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
第二项政策是统一房贷最低首付比例至15%。全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房。第三项政策是延长两项房地产金融政策文件的期限。前期，官方出台了“金融16条”、经营性物业贷款相关政策。把这两个政策延长到2026年12月31日。
第四项政策是优化保障性住房再贷款政策。5月17日，央行宣布设立3000亿元人民币保障性住房再贷款。为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，保障性住房再贷款政策中央行出资的比例，由过去的60%提高到100%。
第五项政策是支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。
每项国家层面政策和50个城市的政策，只要对楼市有影响的，我们都会进行监测和打分，以下为分值。负值为紧缩型政策，正值为扩张型政策。
第五轮刺激政策，暂不乐观，但后续还有招
本轮是第五轮刺激，政策以 4 月 25 日高层会议为起点，到 5 月 7 日三个金融管理部门公布相关政策，预计未来一两个月还会政策出台。
4 月 25 日会议总的定调对房地产偏中性，尤其是提出 “持续巩固房地产市场稳定态势”，隐含房地产已止跌回稳的判断。
因此，这里存在质疑：还有必要出台很多政策吗？
到了 5 月 7 日，三个金融管理部门在国新办举行政策吹风会，央行推出了十项举措，包含降准、降息，跟楼市直接相关的仅有降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点。
在科技创新、服务消费、养老、支农支小再贷款等方面，有一些资金支持的额度安排。但未提及房地产相关内容。
此外，金融管理总局负责人表示，未来会陆续推出八项措施，其中包含“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”，释放了利好信号。
但需注意，对利好不宜高估，因为这属于制度改革，制度一般着眼于中长期，而政策通常作用于短期或短中期。
总体来看，金融管理部门释放的针对房地产的利好较少，利好程度小于过去的四轮刺激新政。
目前财政部尚未出台相关政策，预计未来可能通过国新办新闻发布会的形式释放新信号，例如在盘活存量新房用作保障房、城市更新改造等方面，是否会有更多财政支持，还有待观察。
综合判断，即便加上财政方面的政策，最终力度也超不过去年的 5・17 新政和 9 月底新政，未来几个月政策很难完全对冲掉关税战对楼市的影响。
但也不必着急，政策会根据实际情况相机选择， 如果 7 月、8 月、9 月楼市依然低迷，可能会在 7 月底的高层会议上重新定调，之后出台更大力度的楼市刺激计划。
我们只能拭目以待了。
