2016年，外地炒房团涌入西安，带动了西安新一轮房价的上涨。
2025年，回头看，刚刚好10年的时间。
十年间，西安楼市风云变幻，新房市场逐步走向豪宅化，品质楼盘成为市场新宠，而二手房市场则如同坐上“过山车”，起伏不定。
在改善需求崛起的当下，高品质项目备受青睐。
今天招商西安玺第三次加推的售罄消息，大家估计都看见了吧，三开三罄！
今年以来，不论是奥体板块招商西安玺的热销，还是曲江金茂的高人气，又或是保利、绿城等项目的定位，都能看出来，核心区的新房逐渐豪宅化。
甚至，一般的改善产品已经“入不了当下购房者的眼”。
如今，西安楼市正站在新的十字路口，改善趋势愈发显著，新房与二手房市场分化加剧，一场关于居住品质的变革正在这座城市悄然展开。
西安楼市：高端改善项目表现亮眼
据前瞻顾问数据，4月西安24个项目加推或开盘，有19个为平推，其中，五个项目位集中开盘。
从四月重点项目开盘数据来看，西安楼市的分化态势愈发显著。
一方面，改善型项目表现格外亮眼，像招商西安玺、璞逸东方这样的高品质楼盘，凭借产品力、地段以及品牌等多维优势，开盘即热销，成为市场热点。
而反观刚需市场，去化压力明显，购房者在面对价格与产品品质时更为谨慎。
我们能够看到，现在部分新房项目考虑到刚需购房者的需求，部分产品往小了做，但是，总体来说，购房者并不“买账”。
为什么会出现这种状况呢？
从买房人的角度，要么，我就不买房租房，要么，我就要住好房。
他们的购房理念逐渐从 “有房住” 向 “住好房” 进阶，对居住品质、小区环境、物业服务等方面有了更高要求，改善型需求逐渐成为市场主力。
另外，随着城市基建的发展，如奥体中心等大型基建项目的建设，这些区域配套早早兑现，再加之区域的比如河景之类的独特优势，促使高品质楼盘在这些区域落地，满足了改善型购房者的期望。
从市场的角度，经济增长放缓和不确定性增加，使购房者对房价上涨的预期减弱，购房更加谨慎，更倾向于选择性价比高、品质有保障的高改项目。
而从开发商的角度来说，在国家号召建设的好房子的背景下，高改项目通常具有更好的产品打造空间。
并且，购房者要的是具有性价比的改善豪宅。
也就是说，价格、地段、品牌、产品等各种因素都要占全，全能战士才更有吸引力。
二手房市场“过山车”
十年间，西安二手房市场的高峰值在2020、2021年。
如今回头来看，当时买入的基本上都买在了高点，当时没卖的都后悔得拍大腿。
客观来说，西安二手房的市场不能算差。
据西安住建5月8日发布的最新消息，4月份，西安存量房（二手房）网签备案面积102.37万平方米；其中，住宅网签备案9635套，面积96.79万平方米。
4月虽然没有达到三月的高点网签套数，但是，仍然网签近万套。
相比去年同期，4月的成交量上涨约1.95%，市场整体仍有一定的活跃度，购房需求在逐步释放。
我们应该要重点要思考下，背后的卖房和购房人群。
从卖方来看，大量房源挂牌，市场上的二手房供应充足，业主的出售意愿较为强烈，一定程度上加剧了市场竞争，使得买家有了更多的选择余地和议价空间。
另外，存在一定程度的恐慌情绪，部分次新小区都在抢着出售。
而从买方来看，则是二手房价格优势更为明显，以及安全性的考虑。
因为，单独看产品，新房肯定是吊打二手房的。
而随着未来好房子建设得越来越多，二手房市场的价格还可能下探。
毕竟西安不像北京、上海、深圳那种存量房市场，他们的新盘项目很少，就算是，难得出来几个新项目，也影响不了太多的人。
而西安不一样，西安还在新房和二手房并存的阶段。
还有足够多的地，足够多的新项目，三五年里还没办法进入存量房市场，单独拼二手房小区的质素。
这就决定了，未来的新产品对二手房还会有冲击。
冲击之下，价格降了。
对于刚需购房者来说，能够在主城核心区买套二手房，即便是小两室，但是，能够解决入学、通勤等问题，且总价还不高，对他们来说，这就够了。
因此，二手房市场的现状使得部分刚需购房者更倾向于选择价格相对较低、性价比更高的二手房，进一步加剧了新房市场的分化。
这也是为何高端改善项目热销，而新房里的刚需项目难卖的原因。
结语
在过往的十年间，西安楼市历经波澜，二手房市场的高峰曾于 2020、2021 年傲视群雄，然而时移世易。
而今，西安楼市的分化态势愈发显著。
未来，改善型需求无疑将继续引领市场前行。
二手房市场，整体市场仍面临一定的调整压力，不过调整幅度有望逐步收窄。
衣食住行，作为人最基本的生理需求，贯穿于生活的每一个角落，与我们的幸福感紧密相连，从有房住到住得好的转变也依据于此。我相信，哪怕只是大宗消费品，如果有实力，一定会更愿意家人住得更好。
文章来源:乐居买房
