他曾是汕头的旧改王，也是行业中让人叹服的存在。
他曾扬言：龙光将是民营房企笑到最后的存在，巅峰时期身价千亿。
可这样的高光时刻转瞬即逝，千亿房企巨头说栽就栽了，总负债2265亿。
但这个房企巨头没有想过跑路，也没有转移资产，反而放话绝不躺平，不逃避债务。
背负千亿债务，重组后能否重生呢？
从汕头走出的 “地王”
1996 年，汕头金禧花园的工地上，29 岁的纪海鹏穿着胶鞋穿梭在脚手架之间，这个被同行视为 “麻烦事” 的城中村改造项目，成了他进军地产的起点。
当时的汕头房企大多盯着商品房开发，没人愿意碰拆迁补偿复杂的旧改项目，但纪海鹏带着弟弟纪建德，用四年时间把金禧花园变成了当地最大的楼盘，开盘即包揽半壁江山的销售额。
这场漂亮的首战，成了他日后 “逆周期扩张” 的基因，当别人避开风险时，纪海鹏看到的是机会。
2003 年，深圳宝安中心区的土地拍卖会上，纪海鹏举牌的手几乎没放下过，2.86 亿拿下宝安地王，6.81 亿收入佛山天湖郦都地块，龙光的名字开始在大湾区土地市场炸响。
同行们发现，这个来自汕头的房企老板，专挑别人不敢碰的高价地块，甚至在 2017 年以 168.55 亿港元刷新香港土地总价纪录，让见惯大场面的新鸿基掌门人都惊叹 “颠价”。
那些年的龙光，就像地产界的 “狂飙者”，高峰期年销售额突破 1400 亿，跻身千亿房企俱乐部。
尽管事业如此高光，可纪海鹏依旧低调，他极少出现在公开场合，女儿纪凯婷 24 岁登顶福布斯最年轻女富豪时，他仍躲在幕后掌控大局。
可他这种 “低调做人、高调做事” 的风格，让龙光在地产上行周期一路狂奔，却也为后来埋下隐患， 高杠杆拿地、家族式决策、表外负债累积，一旦集中爆发，将成为致命一击。
爆雷
2022 年 1 月，一条 “龙光存在未披露美元私募债” 的传闻，像导火索般点燃了危机。
5 月的香港联交所，复牌首日的龙光股价开盘即暴跌 57%，市值缩水至 67 亿港元，曾经的千亿房企沦为 “仙股”。账上 382 亿现金，实际可动用的不到一半，17 亿美元境外债利息无法支付，纪海鹏第一次感受到了刺骨的寒意。
与许家印 “假离婚转移资产” 的消极应对不同，纪海鹏选择了正面硬刚，他亲自牵头与境外债权人进行 16 轮谈判，会议室的灯光常常亮到凌晨。
那些曾经被视为 “核心资产” 的大湾区地块，此刻成了救命筹码 ，南宁、珠海的项目股权被折价质押，深圳的旧改项目紧急转让，甚至连香港凯玥项目这样的地标级豪宅，也被摆上货架。
有债权人后来回忆：“纪老板带着我们看地块时，指着沙盘说‘这些都是实在的资产，龙光不会赖账’，那种眼神里没有逃避，只有破釜沉舟的狠劲。”
但自救之路远比想象艰难。
2022 年财报显示，龙光净亏损 88.7 亿，总负债 2265 亿，销售额暴跌至 441 亿，相当于巅峰期的零头。资本市场用脚投票，美元债价格跌到 20 美分，境内债也遭遇 “股债双杀”。
纪海鹏不得不放下 “地王收割机” 的傲气，开始学习 “卖卖卖”，2023 年全年，龙光处理了超过 50 亿的资产，连总部大楼的部分楼层都挂牌出售。
重组突围
2024 年，当世茂、佳兆业等房企的重组方案纷纷遇挫时，纪海鹏团队拿出了 “现金收购 + 短期票据 + 可转债 + 长期票据” 的组合方案，整体削债比例达到 70%。
这个方案的核心，是用优质资产换取债权人信任 ，香港凯玥项目估值 300 亿，虽未完全出售，但作为抵押品让债权人看到了实实在在的还款来源，深圳、佛山的核心地块打包成 “资产包”，允许债权人选择实物抵债或长期持有。
“纪老板太懂债权人的心思了。” 一位参与重组谈判的投行人士透露，“他没有像其他房企那样一味求展期，而是把‘真金白银’和‘未来预期’都摆到台面上。
现金部分即时兑付 30%，剩下的分 3-4 年用票据和可转债兑现，既解决了短期流动性，又给了长期回款的希望。”
这种务实策略很快见效，境内 21 笔债券重组，92% 的债权人签署支持协议，境外债展期方案获得 80.8% 的支持率，创下同期民营房企重组的高纪录。
在保交付战场上，纪海鹏更是亲自挂帅。
2024 年，龙光交付了 2.8 万套房，在暴雷房企中名列前茅，这种 “保交付换口碑” 的策略，间接为债务重组赢得了时间 ，购房者愿意继续买单，销售回款才能支撑重组方案的执行。
“地王” 光环褪去
尽管重组迈出关键一步，纪海鹏的压力并未减轻。
2024 年财报显示，龙光销售额仅 84.3 亿，1-2 月回款不足 10 亿，现金流依然吃紧。更棘手的是，房地产市场早已不是那个 “闭着眼睛拿地都能赚” 的黄金时代。
香港凯玥项目虽估值 300 亿，但 2023 年首月仅卖出 3 套，高端市场的低迷让资产变现周期拉长，深圳光明的地王地块，当年开盘即售罄的神话不再，现在只能靠降价促销回笼资金。
家族式管理的后遗症也在显现，当年为了突破瓶颈引入的职业经理人，终究难以融入纪氏家族的决策体系。
2017 年高溢价拿香港地王时，曾有高管建议放缓节奏，但纪海鹏对大湾区的绝对信心让他选择了继续扩张。
如今复盘，那些曾经的 “地王” 变成了 “烫手山芋”，折价出售都难寻买家。
一位业内资深人士评价，“成也萧何败萧何，纪老板的赌性成就了龙光，也让龙光在周期逆转时摔得更重。”
境内外 800 亿债务重组落地只是第一步，后续 3-5 年的执行期才是真正考验 ，能否在销售低迷中稳住现金流，能否在行业洗牌中保住核心资产，能否让债权人相信 “龙光真的能笑到最后”。
当房地产从 “增量时代” 进入 “存量博弈”，曾经的 “地王收割机” 必须学会在狭缝中求生。
结语
当高杠杆模式崩塌，当行业逻辑彻底改变，有人选择躺平，有人选择逃亡，而纪海鹏选择了正面硬刚。
这条路充满荆棘，但至少，他让市场看到：在地产寒冬里，还有人在努力凿开冰层，为企业、为债权人、为无数个家庭守住希望。
至于能否真正 “笑到最后”，或许答案并不重要， 在这场注定残酷的行业大考中，敢于直面危机的勇气，本身就值得尊重。
