五月的北京慢慢热了起来，同样的还有土拍市场。
拆哥节前最关注的一件事，就是4.28号的土拍。也是在这场土拍下，中建智地+中国金茂+越秀地产三家房企一起，以126亿元，北京土拍历史上第二高的价格，拿下了平房乡11号地块。
朝阳在近1年的土拍里深谙买卖的精髓，那就是捆绑售卖，也就是组团形式供地。带来的成果也显而易见，容易总价更高，让多家房企联手拍下，也是希望能各家合作，吃下块大的。
但是并不是每一块地块都是优良地块，这样的捆绑销售也是考验房企之间磨合程度，对于板块的理解，以及最重要的，怎么产生“大地块“”+“多房企”，1+1大于2的效果。
126亿，必须有值得这个价格的原因。
朝青板块：一场酝酿已久的大更新
许多时候，我们要很久才发现城市界面的更新。
朝阳大悦城最近投入使用的新过街天桥，包含了四座电梯，三座扶梯，将朝悦和四周居民区无缝连接起来。这也意味着朝青的界面越来越精细化，不搞大拆大建，但更新更便利。
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同样的朝青板块的商业核心——朝阳大悦城。一直以来在北京商圈的翘楚行列中，去年年初还更新了B1层的商铺阵列。再往前翻翻，还有各种IP商铺的助阵，也曾有华北地区唯一一家teamlab交互艺术空间的落成。
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再往远推算还有一条在建的22号线，传闻的甜水园旧城区改造项目，平房乡另一个棚改CY00-1103项目。近了来说，项目周边，北侧的亮马厂中街，东侧的亮马厂东路，两个地块之间的亮马厂南街，也要在27年末预计建成。拆哥最近也写了一篇关于附近新别墅区的文章，这预示着在朝青板块要经常出现在聚光灯下了。
所以城市界面更新+卖地，是要同时进行相辅相成的。
这次打包出售的2107-01、02、03地块位于平房乡，距离朝阳大悦城步行1公里左右，同时加上地铁6号线青年路站。
稀缺一是朝青板块几乎十多年没有新盘供给了。
十多年意味着这一个盘在附近是没有可比盘的，只能和附近比如保利和金茂合资的金茂满曜进行有限维度的对比。尤其，金茂能够借助这个地块加强朝阳的产业布局，而对于北京东边产业薄弱的越秀，这也是一个良机。
稀缺二是地铁+大悦城的双重加持。
步行1公里内有大商业+地铁的新盘在朝阳区甚至整个北京市的稀缺性还是能够肯定的。北京商业体按照销售额排名，朝悦能排上个第一梯度。
稀缺三是公园绿地
2107-01、02、03地块的东西两侧，共有着三个不同大小的公园，西边的星河湾生态公园，儿童主题乐园，西边的朝阳平房公园。
有三个大型公园包围着这件事在新盘里面可算是少的。这也是项目之后的一个重大卖点。再往北走还有两个大型公园京城森林公园-西区和东区，在北京步行范围内有五座大型公园的稀缺性绝对是Top1了。
再加上其他也有利好，比如自带的02地块的幼托用地，星河湾这个豪宅对于圈层的加持。
但是，也有缺陷
最直接的就是这块幼托用地了，放在01地块正方形的东南侧，浪费了一大块楼层采光，楼栋也不太好排。目前圈内也是说，希望幼托用地可以转移到黄衫木店路一侧，形成一个窄三角形。但是这样也势必增加幼儿园设计难度，再说一个尖角用地的幼儿园，业主也估计觉得有点“怪”，咱敢问有哪家幼儿园感设计个三角儿的房子出来。
那就还有一种方法就是放在01地块北侧。那03地块前往幼儿园的时间就要大大提升。鱼与熊掌不可兼得啊。
最不需要担心的是项目东侧的高压线，已经明确会入地，只不过具体入地时间未知。这玩意从申报到正式迁移入地至少要1年以上的时间，也有可能交房了高压线还在...
图源水印
其中规划文件还明确了要在03地块建设一条11米宽的街坊路，明显有纾解交通和行人动线的考量，但综合一看，规划文件中对于绿化率只有30%的参考，限高80米，容积率2.6，还要再被一条路分走空间。这三个数据加起来，首先能够确定的不能超越绿化率60%的星河湾。再加上2.6的容积率，也就意味着套数多，拆哥随便拿Chat GPT算了算就算出来3000+套的结果…
但是街坊路也不一定是坏事，中建在国贤府搞得唐风街区也很不错了。“智王”这次如果能对街坊路出手的话，也是一个卖点，相当于国贤府唐风街区2.0。配合幼托+楼外面设计可以期待一波。
拆哥猜测虽然后续会以中高端改善为主，会有不错的大平层产品，但是也肯定要有超小面积段的两室甚至三室了。毕竟中高端的刚需，也是一个忽视的市场。
对面的朝阳熙悦尚郡，仅仅隔了一条路，在当时刚上时候全石材的外立面，全5万+的价格，即使是在市场换代情况下，也坚挺在7w上下的价格。一证明新地块足够有价格开出8.5w+的价格，二证明，朝青板块的潜力，还是有的。
朝青板块在新盘中一直都是一个默默无闻的存在，但朝青的买房需求一直存在。
许多17,，18，19年在互联网和广告，快消最后的荣光入职的年轻人，见证了中国互联网从巅峰回归平稳的同时，也从六号线越来越往里搬，从草房北京像素换到了青年路的合租或者一居室。眼下也正是这一群人要上车的时代。另外一个角度在置换大潮下，出现了很多为了本地成年孩子后来考虑的家庭。朝青就是他们心水的板块之一，适合年轻人发展，离市区也近，但是奈何供地太少，有时只得放弃。
这次126亿拿下，也意味着朝青这块平静的池塘终于有了一丝响动，会不会拿下CBD核心区的买房客户，会不会成为接下来朝青板块比肩星河湾的存在。到时候就得看这中建智地，中国金茂，越秀地产这三家房企的操刀了。
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