“终于能好好说话了……”
天津新盘的产品突破，不再扭扭捏捏。
有话直说，走向“豪放”。
以前就像“含胸拔背的戏班子”，问啥都是“想象空间很强哦”、“懂得都懂哦”……
妈耶，买个房太特么烧脑了。
既怕你听不懂，又怕你听太懂……
好不容易搞出点赠送面积，就别提多鸡肋了。
在建筑规范的边缘疯狂试探。
现在？管它呢！直接甩出八块腹肌！
天津这场《住宅变形记》挺有意思，咱们来复个盘，更能看清趋势。
设备平台
3年前，赠送面积只能偷摸搞，全靠售楼员玩命暗示。
也不敢直接说，弄一堆名词：可拓展空间、可改造空间……
送的位置也不咋地，放在次卫北边。
虽然能当个小家政间，但还得跨过浴室？这动线太迷人了。
现在大大方方的，送就送点有用的。
要么送一间半间的卧室，要么送个次卫，很实用。
金融街融府高层89平米
金地喜悦里110平米
金地清峯上洋房97平米
允许做开放式阳台后，设备平台会放在南向，变成阳台的一部分。
万科东庐122平米
飘窗
飘窗呈现出“矮多宽”的趋势。
【越来越矮】
高度从600mm到450mm，再到现在的300mm。
飘窗已经变成地台、沙发、榻榻米、书桌……实用性越来越强。
这才是赠送面积的精髓呀。
城投东方源筑96平米
金地万悦城82平米
有些飘窗还能砸掉，改成“类落地窗”，虽然没完全落地，但面积是白给的。
比如海教园的几个新盘、金地清峯上……都能实现。
【越来越多】
起初飘窗只出现在南向，现在东西向甚至北向都能做了。
卧室东/西向飘窗，可以做嵌入式衣柜、化妆台。
保利西棠和煦130平米
津南柳林的中建60号地，就出现了北向飘窗，赠送率提高。
金茂泮湖满庭130平米户型，主卧做了几乎等比例的飘窗。
增加采光面和使用空间，可以当个观景小茶室……
金茂泮湖满庭130平米
天津的飘窗创新还是个“小学生”，脑洞还不够大。
南方城市早就“飘窗几乎铺满外墙”。
像下面东莞万科这个户型，9个飘窗、11个采光面。
天津还有很大的进步空间。
【越来越宽】
以前飘窗进深基本在400-500mm，现在能做到700mm。
比如滨海的万科东庐。
万科东庐106平米
进深越大功能越强，避免沦为积灰的鸡肋。
能改造成沙发、与床体相连，也能作为书桌。
得房率
各种赠送之下，得房率肯定大幅提高。
以前只能擦边，不敢明说。
现在都不避讳了，很多盘敢直接说“得房率接近100%”。
阁楼、小院
阁楼和小院，之前也是敏感地带。
扭捏到什么程度呢？
龙湖海河砚熙台，都不敢在临干道一侧做阁楼。
导致小区“俩色俩味儿”的，有的楼栋有阁楼，有的就没有，也说不清为啥。
龙湖海河砚熙台
现在都放开了，符合条件的尽管做。
建投誉河院的阁楼，都直接上落地窗了，就怕你看不见。
建投誉河院
小院也如此，从最初的绿篱围合，到现在的实体墙围合。
原则上，8层以下住宅首层可以设置户外庭院。
现在也有突破，中海津华玖章11层的首层都带小院！
架空层
架空层最开始功能并不全面，也很扭捏。
停车没问题，但作为业主的休闲空间还不太行。
2023年，滨海的天津府第一个做架空层。
当时要求架空层内的空间一部分对外开放，不能封闭。
天津府架空层
现在完全能私属于业主，打造2000平米的会所也没问题。
甚至单独的楼栋架空层，也可作为泛会所，使用空间大大增加。
金茂晓棠架空层
万科东庐架空层
3月发布的“关于住宅多样性政策补充要求的通知”中也明确了：
架空层内可设置不大于2000平米的会所。
另外，架空层与小院“激情结合”，直接变“类别墅”。
带架空层的洋房，在宣传时大胆说首层是“类别墅”，买1层得3层，还都在地上。
国展东绿地的新盘，联排带架空层，相当于买了栋5层洋房。
开放式阳台
开放式阳台，绝对是这波创新中最最最扭捏的。
之前一提这个就像踩电门，各种“不能说”。
只能看图不能说话，自己脑补，跟演默剧一样。
体北金茂府是第一个开放式阳台的，虽然是最大卖点，但都不敢大力度宣传。
现在无所谓了，开放式阳台“有的是”。
金茂晓棠、金茂泮湖满庭、中建理想城二期、轨交中山北路地块……很多新盘都有。
问题是，又都用力过猛了，愣给自己拔到4.0。
露台
都开始豪放了，现在唯独露台还扭扭捏捏的。
又面临“不能说”的局面，只能叫观景平台、开放式超大平台……接着造词儿……
没事儿，这也是暂时的，早晚也都得“豪放”。
市区露台已经比较普遍了，最新的中海津华玖章也是露台的形式。
中海津华玖章
为啥扭捏呢？因为露台多少跟第四代住宅沾点边。
天津第四代住宅只在滨海试点，还不成熟，不能全市铺开。
第四代住宅的露台进深可达2.4米，面积得在144平米以上。
目前只有格调大港项目、滨海建投开发区项目有这种规划。
当然，露台也会继续突破。
在“关于住宅多样性政策补充要求的通知”中，已允许：
“四层及以下居住建筑除结合坡屋顶设置露台外，还可在住宅屋顶、退台或雨棚上设置露台”
年初咱们预告过：天津的别墅还没换代呢。
出让的宅地容积率越来越低，别墅也放宽可做联排……肯定还要创新！
团泊东刚出让容积率1.01的土地，就要做联排。
外地城市已经有很多成熟案例，天津还没开始。
外地城市别墅产品突破案例
市区楼市靠规范，环城楼市靠配套。
面对以自住为主的楼市，产品突破从扭捏到豪放是必然的。
天津2022年出台第一批住宅多样性规范，2024年出台第二批，滨海直接试点四代住宅。
今年3月出台的文件，也是对产品突破的追认。
接下来出台第三批、第四批也未必不可。
楼市越差、产品越好，困境倒逼“军备竞赛”。
因为“好房子”比政策、补贴等救市手段，更能维持长期销量。
但也能看出管理部门心态的纠结。
面临“保土地财政”与“清库存”的两难，既怕产品太差闺女嫁不出去，又怕女婿太优秀彩礼压不住。
毕竟规范放松的太快，确实不利于房价稳定。
新旧产品更替的阵痛期，必然会牺牲老盘。
所以，既要鼓励创新，又要尽量渐弱价格体系崩塌。
这也是第四代出宅暂时不能大范围推广的原因，得房率实在太高，杀伤力挡不住。
虽在博弈，但结果已是明牌。
最终指向，必然是更宽松的创新环境。
所有的扭捏，终将走向豪放。
