每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。
5月20日，一个充满爱意的日子，北京海淀迎来新的土拍。
16时左右，北京市海淀区半壁店HD00-2201-0003、0004地块（简称“半壁店地块”）竞拍结果揭晓。
保利发展+北京建工联合体以45.45亿元，摘得该地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。
这是继嘉华天珺之后，双方在海淀的第二次联手。
从溢价上看，半壁店地产土拍，延续了朱房村双子座、中海树村地块的热度，一个溢价17%和25%，一个溢价27.9%。
只不过，参拍半壁店地块的房企减少了，只有三家：海开控股、保利发展+北京建工联合体、北京城建+绿城联合体。
如果按7.84万元/㎡楼面价计算，它的住宅售价在10.5万元～11万元/平米。
仅从物理上的区位看，半壁店地块更胜一筹、紧挨西四环，而之前成交的海淀地块，皆在西北五环之外。
为什么参拍半壁店地块的房企不多呢？
花姐认为主要存在两大因素：
1、产业不佳：西四环，只剩下一个海淀的名头；西北五环外，是宇宙互联网中心；
2、地块素质不高：由于位于空军机场净空区内，建筑高度应按15米控制，做产品很受限制。
仅凭这两点，就吓退了一批房企。
一个月前，半壁店地块公布了一则补充公告，主要传递了两个信息。
一是，把它的土拍时间从4月30日延到5月20日，往后推迟了20天；二是，占地面积和规划建面不变，但调整了地块的规划条件。
有关地块的规划条件，补充公告附件写得很晦涩，花姐来翻译一下，讲讲里面暗藏的三个玄机：
玄机①：15米高度只能建4层房
原文：“根据《综合实施方案》和《供地条件》及空军机场净空区内建设项目控高审批有关要求，各地块建筑应按15米控制。最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。
花姐解析：这里有两个关键数据。
1、15米控制线，是指建筑最高的顶点，不超过15米；2、建筑高度18米，是指平屋顶的屋面高度，或坡屋顶的檐口高度，女儿墙、机房电梯、坡屋顶的高度在18米之内。
为什么原文里出现看似矛盾的说法呢？
“最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米”，这句是北京规自委海淀分局，对最初土拍文件里的表述做的回应。
3月底，半壁店地块上架时，花姐发现了一条怪异的信息：地块参数表的“备注”一栏，特意写上了“建筑高度以最终批复为准”。
近几年，这类话很少出现在土拍文件。一般而言，建筑高度在限高之下，是不需要这句“废话”的。（详见《海淀双子土拍，留下了一句活话》）
这暗含了，半壁店地块的建筑高度可能有变。当时，它并没有把空军机场净空限高的情况说出来。
现在，靴子落地了，建筑最高点不能超过15米，从原来的6层（每层3米），削减成4层。
即便采用无机房电梯——高1.5米，整个建筑的净高只有13.5米，如果每层高度均等，层高约为3.375米。
玄机②：取消了7米宽的街坊路占地
原文：“HD00-2201-0004地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11米。”
花姐解析：这句话里藏了个包袱，有关街坊二路。
土地文件里，街坊二路宽18米，其中7米被纳入出让的容积率。
现在，街坊二路变成11米宽，原来7米街坊路就变成可建房子的用地，等于增加了地上实际使用面积。
换句话说，半壁店地块没有街坊路的困扰。
玄机③：两地统筹后的容积率1.4
原文：“HD00-2201-0003、0004地块容积率、绿地率可统筹核算。同时，在征得相关部门同意意见后，可结合地块之间规划道路方案，实现两地块地下连通，地下空间规模、使用性质应满足有关法律法规要求。”
花姐解析，0003和0004地块的占地面积分别为2.35和1.71，容积率为1.3和1.6。
如果两地均衡统筹，预计两地块的容积率为1.4左右——0003容积率增高、0004容积降低。这种将两块地统筹考虑的，还有顺义东风商场项目。
两个地块地下连通，可统一施工地下结构，节省成本、缩短工期，甚至共享一些基础设施。
透过如上三个玄机，最大的变化是，楼层由6层变4层，楼间距变密了。
如果房企以1.4容积率、最高4层楼来进行开发，它会出什么样的产品呢？
有人会拿半壁店地块和海淀区的另外两个项目作比较。
1、西北方向4.5公里的印香山和香山樾，容积率1.05、限高12米，主力产品在180、220和270平米，均价在12万元/平米上下，皆为4层产品。
2、北面10.5公里的中海树村35号项目，土地文件上的容积率为1.6，扣除街坊路和防护林，实际容积率1.955，它限高18米。
有了这些参数后，花姐认为，半壁店地块的特殊性，很难找一个相仿的对标者，它最大的竞争对手，反而是自己。
如果非得做个参照，最好是香山樾，它们的地块都是正南正北，也都只有四层。
香山樾的楼间距系数比最低为1.7，如果半壁店参照香山樾户型的面宽进深比，其楼间距系数很可能只有1.2——最低标准，且户型的进深和面宽比在1.5左右。
这样一来，半壁店地块，保利发展+北京建工的销售压力是蛮大的。
