13.5万元/m²买入即亏500万？上海天山板块正在引发一场中产置业博弈。
最近长宁的天山板块出了一个新盘：和樾长宁，项目已经建出来了开盘在即：
关于其销售均价很多媒体预测在13.5-14万+元/m²，这个定价可不低：
对于这个价格，近八成网友认为"不值这个价"，投票是这样的：
无独有偶，环线最近也接到不少粉丝留言，说13.5-14万的价格买在这太亏了。
因为板块内的次新房仁恒河滨花园、天山河畔花园、天山华庭等成交价才10万元/m²左右，跟新房价差高达3.5万元/m²。
有网友说：“按照和樾长宁120-138-145m²最大的户型145m²来计算，参考次新房成交价，买一套岂不是要亏500万？”
不过新房和二手房有很多方面存在差异，不能直接这样对比。
但更多的网友认为，以这个价格买入不值。
于是，天山板块引发的一场上海中产置业博弈，就此展开了。
最近我去实地调研了一番，发现和樾长宁新盘有很多缺点，确实有些像网友说的那样匹配不上14万+的价格。
首先该盘很靠近中环高架，不到100米，有明显的噪声影响：
项目周边城市界面也不怎么好，被公交车场和老破小包围。
南边是上海公交集团的大型停车场：
一路之隔是老破小天申小区，非常残破，旁边缺乏一定的次新居住氛围：
更重要的是，项目不靠苏州河景观带，跟苏河之畔的仁恒河滨花园等小区差异很大。
且项目北部的苏河岸线被高架割裂开来，几乎失去了景观资源，让项目价值大打折扣：
一过沪定路桥高架往东，苏州河景观带就铺上了木地板，走廊非常宽，很适合早上晨练和晚上遛弯。
这里是天山板块苏州河景观带的核心区，体验跟和樾长宁北部的岸线很不一样：
项目缺点很明显，但优点也很明显：
采用三阳台设计采光好、赠送面积多，内部装修标准和外立面都有升级，房龄比周边二手房新很多。
项目展厅才开放，还没正式开盘，上述价格只是媒体的预测，到时候也可能不会卖这么高的单价。
所以“买到就亏500万”并不完全成立。
虽说和樾长宁定价偏贵，但长宁新房供应一直比较短缺，叠加区位/产业/配套好、购买力强，还是有人买的。
先来看看长宁的新房供应是多么短缺：
据统计，2015-2024年整个长宁区新房供应仅1152套，尤其是天山板块已经断供了10年。
天山板块周边的仙霞、北新泾等多是老破小集中区，地缘改善居民会肯定会看一下这个新盘。
长宁的新房供不应求，因为全区产业非常强，提供的购买力也很强。
天山板块南侧的金虹桥国际中心很牛X，看看入住了多少明星企业：
有拼多多全球总部、宝马、康宝莱、亚瑟士、兄弟中国、尤妮佳、三星SDI等135家企业，其中世界500强企业就有8家。
2022年金虹桥国际中心成为继上海恒隆广场、上海国金中心之后上海第3幢税收突破百亿的商务楼宇，去年其税收规模已攀升至178亿元。
天山板块西侧的临空经济示范区更是卧虎藏龙，江森自控、联合利华、博世、米其林、仲利国际等总部云集；
携程、爱奇艺领衔的互联网公司集群，以及大量的航空航运公司，都给天山导入了雄厚的购买力。
放眼整个长宁，有87家跨国公司地区总部，6500余家外资企业，给天山的产业支撑是非常强大的。
这里的新房除了不够本区客群购买外，天山板块还凭借着优越的区位交通吸引了很多市区客过来买。
天山板块的区位交通非常好，一条黄金2号线把天山与虹桥枢纽、市中心城区紧密相连，去哪都方便。
天山处在上海东西发展主轴和长宁东西发展主轴上，是一个C位的存在：
天山板块所处的天山路-2号线东西发展轴带是长宁重点打造的文化活力带。
这条轴带串联起了中山公园、上海国际体操中心、虹桥文化艺术中心等重要文化节点。
贯穿这条轴带的2号线沿线打造的都有TOD，让天山可以共享到丰富全面的商业商务和文化资源。
天山如此交通区位优势，吸引了市区源源不断的置业客群。
为了承接大量的购买客群，天山把生活配套设施做得非常好、环境非常宜居。
虽然板块内仅有一个缤谷广场商业，但不能割裂的来看，板块周边都有很多好商场，大家都是共享的。
缤谷广场
板块东部有巴黎春天、汇金百货、百盛优客城市广场、金虹桥商场、尚嘉中心等，去中山公园商圈也近；
其中不乏有很多奢侈品店，长宁的商场处处洋溢着低调奢华。
而且板块的配套还在升级——娄山关路地铁站正在建一个新的商办：
天山的文化设施配套做得也很好。
板块内及周边有长宁图书馆、虹桥艺术中心、上海国际舞蹈中心；
刘海粟美术馆、程十发美术馆、王小慧艺术馆等诸多重要文化设施。
带小孩子来这里来玩耍学习，可以当作一个很好的第二课堂。
天山除了有苏州河观光带外，板块内部的道路绿化做得也很好，整体环境非常宜居：
天山周边的医疗配套也齐全，看病不用跑很远。
板块东部有天山中医医院、社卫中心，南边有同仁医院，北部有儿童医院，都很近。
其实天山新房和樾长宁的开盘，是在给板块的次新房抬轿子，让次新房变得更有性价比了，更加值得买了。
看一下天山几个成交热门的次新房，性价比有多凸显：
仁恒河滨花园10.6万元/m²
新天地河滨花园10.6万元/m²
天山河畔花园9.6万元/m²
天山华庭9.6万元/m²
天山怡景苑10万元/m²
这些次新房集中于2005-2010年建造，当然跟新房比确实上了一定年纪。
但是要辩证地看，2005-2010年是中国房地产市场工程建造质量最好的一个年代。
上述的次新房质量很好，且户型设计和公区配套都不算落后，在市场上依然保持着很高的产品竞争力。
仁恒放在以前就是质量的代名词，仁恒河滨城、仁恒河滨花园堪称浦东与浦西的兄弟项目。
仁恒河滨花园、新天地河滨花园实拍
只是近些年仁恒的口碑做烂了，包括其它很多开发商新开发的项目都出现了“质量门”维权事件。
那个慢工出细活的年代早已一去不复返了。
至于和樾长宁新房未来交付后是否会引发维权，质量到底怎么样，还有待市场检验。
长宁老房子太多了，使得天山这样的次新房跟新房一样在整个长宁比较稀缺，具有极高的市场站位。
周边仙霞、北新泾都是老破小板块，西郊以别墅为主，镇宁路、新华路都是老房子一片；
古北、中山公园都上了年纪，长宁全区像天山这样的次新板块非常少。
长宁全域开发都比较饱和，土地很有限，不会再有哪个新建的片区去取代天山的次新地位。
可以说，天山永远是长宁最次新的板块，市场站位很高。
在天山不到1000万可以买到两房，不到1400万可以买到三房，是一个很好的中产次新社区。
这样的总价段位，在2号线的上游都很难买到，突出了天山次新房同样的稀缺性。
静安寺、南京西路、人民广场、南京东路都没有啥好房子；
在这些2号线沿线上班的客群很多都外溢到了天山。
老静安、黄浦其它地方同样总价的二手房可能房龄更高，或者买到的面积更小。
而且天山次新房在板块周边也形成了一个错位竞争优势：
1、跟中山公园PK：
中山公园商圈比天山好，但商品房房龄更高，户型不规整，塔楼产品较多；
加之3、4号地铁高架的噪声影响，使得中山公园的宜居程度反而不如天山好。
环线有不少客户去看了看中山公园的房子后，最终决定买在了天山，感受到了天山的好。
2、跟古北PK：
天山是古北的延续，但是在户型、房龄以及总价上比古北更契合中产需求。
古北一期太老，户型古怪无比，塔楼产品也是很多，已经快成了被时代抛弃的社区。
古北一期的开发时期恰逢商品房刚刚市场化，那时候的产品设计放在今天很“古董”。
古北开发完后，长宁把天山的部分化工厂拆迁改造后打造了新的一片国际社区。
天山次新房很幸运，已经经过了成熟的商品房市场化运作，开发的产品紧跟时代，进化了很多。
古北二期房龄和天山接近，但是单价高、面积大，总价整体比天山高很多。
3、跟长风PK：
长风是普陀的天花板，基本算是入门级的豪宅区了。
长风普通改善三房要2000万以上，性价比不如天山。
不过天山也并不全是优点，缺乏高端改善和刚需产品，且XQ不强，没有全面留住客户。
正因为天山是一个定位中产的板块，在高端改善和刚需市场上都缺乏对应的产品。
这导致长宁内部区域的改善客群一部分外溢到了长风；
整个长宁没有6万的次新板块，刚需购房者只能外溢到大虹桥。
长宁因为涉外发展而起势，居住的国际友人比较多，配备的国际学校和私校比较多，挤压了公办。
天山XQ不强并不能怪天山，整个长宁都是这样，实行电脑派位摇号，长宁是快乐教育的天堂。
当然要是附上XQ的溢价，天山次新房就不止这个价了，给了市区中产一个喘息的机会。
不过瑕不掩瑜，天山板块的综合竞争力还是很高的。
综合来看，天山“高价”新房的问世引发了板块次新房的价值重估，二手性价比更高更值得买了；
虽说新房定价高，但长宁购买力强、供应稀少，到时候开盘还是有人买。
对于考虑性价比、认为“买到就亏”的客群来说，天山次新房同样很香。
不管买什么产品，天山这个板块置业都没错，板块的交通、商业、医疗、文化设施等配套很齐全，居住环境挺好。
不过到底是买新房还是次新房，接下来肯定要引发一轮中产选筹博弈了，你会怎么考虑？
