图 | 方案截图图 | 方案截图图 | 2020年南宁发布的相关商改住通知
近年来，一大批存量项目，想靠商改住翻身。
市场去化艰难，商业类巨量的库存，让房企伤透了心，甚至快被拖垮了身。
商改住，似乎让不少项目找到了突破口。奈何苦于变性复杂程序，苦苦在原地转圈焦虑自闭。
面对去库存压力，欲练神功，“挥刀自宫”。
近日，广西发布的非住宅商品房去库存方案，让很多商改住项目看到的希望。
近日，广西住建厅发布有关文件，公示《2025年广西推进非住宅商品房去库存工作方案》（以下简称工作方案），现正面向社会公开征求意见。
这次的方案，旨在推动商业用房、办公用房等非住宅商品房去库存和盘活利用。
先看具体方案。
划重点：
支持商业、办公项目转换用途；
允许调整非住宅商品房规划建设条件；
允许商业办公项目申请缓建；
鼓励库存车位统一运营；
适当放宽购买商办用房商业贷款信贷条件；
适时开展补贴活动等。
并且，各项措施涉及多个部门协作，均明确了牵头单位、责任单位以及配合单位。
你以为只是简单的“商改住”？
不，这次“变性”的范围更广了。非商品住宅商品房，主要涉及商业性质的公寓、商铺、写字楼、车位等。
一是转换用途。
商业、办公用房可按规定改建为租赁住房；也能转型用于教育、养老、康养、旅游、文化、体育、科技孵化、“互联网+”等国家政策支持的新兴产业发展。
值得注意的事，变售为租，能享受民水、民电价格以及教育、医疗等公共服务。
商办用地改成租赁用地，符合当前政策风向。
二是调整规划建设条件。
未建的商业地块、已建未售的非住宅商品房可以申请调整为商品住宅用地或商品住宅。
允许已出让未开发的商住混合用地、已开发未销售的商住项目调整项目住宅和非住宅的比例，增加住宅面积和减少商业办公面积。
这里可以简单的理解，就是传统意义上的商改住。
同时还“鼓励库存车位统一运营”。这就意味着，住宅小区内一定期限内未销售的车位，可用于自持运营或打包出售、统一招商运营。
看来，这次为了去化商业，相关部门是动了真格。
近年，全国多个城市相继发布“商办改类住宅”的政策，将此作为去楼市库存的手段之一。
长沙、万宁、昆明等城市陆续发布政策鼓励“商改住”，深圳、上海、武汉等城市也允许将符合条件的商业办公用地改为住宅用地。
在南宁，在多年前就出台相关商改住政策。
但由于要求严苛，真正转性成功的不多。目前南宁仅有绿港国际中心、大嘉汇尚悦、恒大国际中心（现邕府·紫薇府）、深石汉华锦上城等少数楼盘成功实现了商改住。
凤岭北的荣和城市之门相传已久的商改住，近期也有了进展。据项目相关工作人员消息，预计6月左右会开放新的品牌馆，十月份会推出商改住的新产品。
如今，项目已经开始拆除已建起来的公寓楼栋。
图 | 荣和城市之门目前公寓楼栋正在拆除
按照2022年7月南宁市自然资源局发布荣和东站城市广场项目“商改住”批前公示，项目申请将部分原规划零售商业、商务办公调整为普通商品住房，调整后住宅占比70%、商业商务占比30%，还增加配建了一所18班小学。
在五象总部基地的恒大国际中心，去年8月项目的商改住也被官方的正式公示。
调整后，项目更名邕府·紫薇府，将打造为300+㎡的大平层。目前由南宁平稳基金接手开发建设。
图 |南宁自然资源局发布的调整公示
从地段看，邕府·紫薇府地处五象总基地核心，靠近地铁3号线，周边有广西国际壮壮医院、宜家家居、五象湖公园、二中青运校区、天桃实验学校小学部青运校区等丰富资源。若被盘活，也为总部基地增加新供应。
图 | 恒大国际中心实景
同样在总部基地的世茂国际中心部分用地，2月也被公布了将原商务用地性质改为住宅用地的调整规划。
图 | 世茂国际中心部分土地变性公示
图 | 世茂国际中心靠近飞龙路的地块还未建设
此外，中国锦园、霖峰壹号三期、东方悦城等项目的商改住也在推进中。
为何要商改住？
看南宁的商业地产库存，不是一般的高。
据克而瑞数据，截至目前南宁商业库存超352万方左右，去化周期将近141个月。而商品住宅去化周期在25个月左右。
商业地产去库存也是迫在眉睫。
那么，商办用地用房变性后，是否会增加住宅的去化压力？
主要看几点：
1、这次政策旨在缓解商办市场的高库存压力，目前看来部分地块将会商转住，不会太多。
2、给企业盘活存量商办资产提供了新思路。很多项目的盈利部分压在商业、车库，商业产品走量艰难，改成住宅走量更快。
3、很多商改住项目，往往地理位置优越、周边配套完善，能在一定程度上缓解核心板块住宅供求矛盾。
商改住的房子能买吗？
分几种情况。
第一，已建成但未售的，要考虑容积率、消防、通风采光等问题。开发商也要对存量商改住的建筑进行硬件、消防等多方面改造，综合成本较高。这些问题都要考虑。
第二，未建的商改住地块，往往会调整规划、容积率、配套建设等，这就可以根据自己的需求进行选择。
如2014年11月，恒力地产拿下青秀区金湖南路以南、锦春路以西约8亩地块，就是商改住地块。该地块地段十分优越，位处埌西板块，三美学校就在斜对面，周边还有三中青山校区、二十九中等名校资源。民歌湖、石门森林公园、会展航洋城、万象城等环绕，未来休闲、娱乐、购物都非常方便。
商改住固然是去化商业库存的途经之一，但也要考虑后续诸多问题。如学区问题，尤其是优质地段，变性后地段学区学校的学位是否够用？
对于商改住，你怎么看？欢迎留言讨论。
