3月28日，上海第三批次土拍拉开帷幕。
热度最高的是大宁111-21地块，吸引了北京城建、大华、华发、中海、招商、保利置业、绿城、建发、越秀和金茂联合体等9大佬参拍。
拍卖结果两次刷新大家三观：
可售部分楼面价达到了10.2万，大宁凭什么？最终被大华拿下，大华凭什么？
绿城、中海、保利、招商、金茂、华发哪个开发能力比大华差？
凭什么就大华出价最高？
事后环线了解到，大华提前做了“高低配”方案。
高低配的意思是，小区分两类产品，一部分别墅、一部分普通住宅。
大宁地块条件一般，周边都是老房子、离地铁远、地块不大，能卖到13万就不错了。
中海也好、保利也好，估计都是这个预期。
大华也明白，它的号召力只能卖12.5万，肯定不赚钱。
不过它提前准备了别墅，别墅可以卖到17万，利润这不就有了。
神不神奇？
同样一个地块，普通住宅没钱赚，做个高低配就有利润。
中海、保利没做高低配的技术吗？不是。
大家习惯了容积率2.0以下做高低配，大宁地块容积率2.5，大家没反应过来。
上海有很多高低配小区，都卖得很好。
买高层的很开心，买的是别墅小区。
买别墅的很开心，圆了别墅梦。
现在开发商很开心，成功拿地还有利润。
zf很开心，土拍收入又创新高。
唯一的问题是，世界上存在玩家都赚便宜的游戏吗？
打麻将四个人都赚钱？
开发商赚钱是肯定的。
2017-2023年高低配小区不多，2024年后突然多了。
因为2023年之前新房限价。
不管你什么产品，反正拍地时容积率定死了、能卖多少平房子定死了。
售价又定死了，项目货值就定死了。
那谁傻到搞高低配？
搞个叠加别墅，得多付设计费、多付地下室施工费等等，至少几千块每平的成本。
除非项目很难卖，否则没人这么搞。
2024年限价陆续放开了，高低配多几千块的成本，能多卖几万块，账就算得过来。
当然建别墅需要低密度，之前都习惯容积率2.0以下做高低配。
最近土拍太火，为了拿到地大家放开了限制。
很多人看不懂，瑞虹地块那么贵、大宁地块那么贵，开发商为什么还要拿。
上海的地再不拿，去哪拍地？
不拍地城市公司不就解散了？不拍地公司货值少了，银行贷款都拿不到。
所以上海的土拍只能越来越卷。
当然土拍价格高了，zf赚钱也是肯定的。
羊毛出在了别墅业主上。
一个朋友在互联网大厂上班，工资算非常高了，在大虹桥有次新房。
最近要换房，1500多万预算，市区看了很多都不满意。
后来看了郊区别墅，非常心动，直接看不上大虹桥的房子了。
没办法，上海人普遍都有别墅梦。
再有钱的中产也很难买到独栋别墅，叠加、联排就成了折中方案。
高低配小区就瞄准了这类客户。
买房当然是愿打愿挨没什么可褒贬，环二想提醒的是你有没有买到自己想要的。
别墅的本质是低密度、大空间，高密度的别墅无非是把一栋18层的住宅拆成3栋平铺开。
花三千块钱弄个地下室、阁楼、露台，溢价三万卖给你。
你们小区建筑密度很大、户数很多、一点不安静，跟真正的别墅区差很多。
其实上面这些很多人也懂，那为什么还义无反顾的买？
因为供需失衡。
2003年推出限墅令，2007年升级成禁墅令，后面不断加强管制，2013年后别墅就很少了。
2017年后上海楼市整体转向置换市场，大多数买房人都是置换，大户型、改善产品需求爆发。
有需求就有商业机会，高低配小区的“伪别墅”成了主流。
限墅令限制的是容积率，上海基本不拍容积率低于1.0的地块。
但是你拦不住他们容积率2.5也建“别墅”。
置换需求陆续释放，后面大户型的需求下降；
限墅令酝酿打开，后面别墅的供应可能增加。
几年后，这些叠墅可能卖不出30%溢价了。
以为买“别墅”保值的朋友也想想吧。
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羊毛也出在高层业主身上。
大宁大华的新房能预期卖13万，是基于大宁二手房成交价。
隔壁大宁瑞仕花园单价11万多，房龄10年了，我们新房13万不过分吧？
唯一的问题是，人家容积率只有1.2，你容积率2.5。
整体容积率2.5，高层部分可能更高，3.0以上都有可能。
还有拿高低配小区普通住宅，跟纯高层小区比单价的，不折算容积率都是耍流氓。
浦东中环内某楼盘也是高低配，客户说买高层没问题，销售说了，楼间距有20多米，足够了。
看楼间距时你结合楼高了吗？认真算过日照时间了吗？
买新房时我们更关注公区标准、户型设计、装修品质，这些一眼就能看到。
其他指标看不到，被大部分人忽视了。
销售卖房时肯定没告诉你，高低配小区里面别墅送的花园占用绿化指标的。
也就是说这些小区绿化率要打折扣，人家私家花园跟你有什么关系。
绿化率有多重要大家没考虑过，重要到国家都规定了下限。
楼间距够不够不要只看沙盘，很多时候交房了你发现跟沙盘不一样。
示意图
一位客户买新房时知道前面有办公楼，当时看了沙盘也没怎么在意。
交房后发现视野遮挡相当严重，采光遮挡相当严重。
高低配小区别墅占用大量空间，高层住宅部分只能缩小楼间距。
我们跟旁边小区对比时，只考虑了房龄、面积、单价，却没计算采光时间值多少钱、绿化空间值多少钱、居住密度值多少钱。
每出让一块地都会约束容积率，每个项目绿化率都有限制，这些指标不是就说说的。
房地产市场整体还非常浮躁，时间长了进入稳定态了我们就知道什么是真正的价值。
当然不是说高低配小区就不能买，一切逃不开“性价比”这个指标。
再次提高低配这个老话题，是看到一些客户计算性价比时忽视了重要因素、对各个因素的重要性认识不清。
如果你买的是别墅，要根据建筑密度、户数等因素综合计算溢价，这些其实业内都有标准算法。
算出来值得买就买呗。
在意保值就要认识到未来供需如何变化，很多时候价格不等于价值。
环二反对的是，买房就凭感觉，一时心动就下单。或者说盲目对标。
能建西岸誉府卖的很火，很多客户对比了附近二手房认为倒挂5万。
能建西岸誉府100平小三房，跟附近200平的豪宅有什么好比的呢？
都不是同一类人在买，完全没有比价的意义。
