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占地面积：约4.33万㎡建筑面积：约31万㎡容 积 率 ：约5.0绿 化 率 ：约40%楼栋：10 栋 32-47 层总户数：2092 户（本期推售1栋约248套）开 发 商 ：中建壹品&湖北文旅梯 户 比 ：超高层3梯6户，高层2梯6户/2梯5户推售产品：建面约81㎡-126㎡3-4房车 位 数：约2155个车位比：约1:1得房率：90-98%物业公司：中建壹品物业装修标准：带装修交付交付时间：预计2027年底项目地址：深圳市龙华民治华南路与民乐路交汇处西北侧
01.产品分析
中建鹏宸云筑位于深圳龙华区民治梅林关区域，是由双国企——中建壹品&湖北文旅强强联合开发。
根据公开信息，该地块编号为龙华A808-0025号，于去年2月29日以51.79亿元被拍下，成交楼面价23914元/㎡，溢价率0.19%，目前施工进度较快，已出地面1/3。
项目占地面积46763.51㎡，建筑面积216570㎡，容积率5.0，建筑高度限高150米，总规划户数2092户，全部为商品房，无公租房、无保障房、无人才房，居住圈层纯粹。
根据设计图显示，项目分为东、西两区开发，共10栋高层塔楼围合组成。其中东区包含1046户住宅，规划1065个车位。1、2栋为47层高楼，每层3梯6户；3、5栋为32层高楼，每层2梯6户；6栋为32层高楼，每层2梯5户；4栋为2层商业楼。
西区也规划1046户住宅，但车位更充裕，共1090个。7、12栋为47层高楼，每层3梯6户；8栋为32层高楼，每层2梯5户；10、11栋为32层高楼，每层2梯6户；9栋为12班幼儿园教学楼。
项目整体布局采用点阵式，绿化率达40%，户户朝南向，享民治水库的景观。并融合岭南建筑美学，精心打造岭南东方诗意园林，同时配备阔景双阳台设计，无论低区、中区还是高区，都能欣赏到不同的自然景观，居住体验感拉满。
园林采用的是刚需盘少有的中式园林风格，典雅精致，东方美学更显高级感，可谓是刚需的价格豪宅的居住品质。
户型图如下：
鹏宸云筑是中建3局全资子公司“中建壹品投资发展有限公司”跟“湖北文旅园区建设发展集团有限公司”联合开发，两者均为国有企业背景，也是其在深圳打造的第1个楼盘。
该地块是在2024年2月29日挂出的A808-005土拍地块，建筑面积216570㎡，竞得价格是51.79亿元，楼面价23914元/㎡，是龙华近10年来最大的纯商品房土拍地块，总共1996套，全部规划商品房，没有任何回迁房、安居房、共有产权房、公租房等，圈层极为纯粹，也是龙华在新规政策发布后建设的第二个楼盘，拥有超高使用率！
02.地段配套分析
区位地段上，项目所在的梅林关板块，不仅是龙华七大重点片区之一，还汇聚了龙华的高端住宅区，但由于发展比较早，当前的城市面貌略显陈旧，城中村与工业区相互交错。
尽管如此，这里作为四大超级微型城市之一，拥有着非常稀缺的百万级净地，必然会成为发展重地。
从板块规划来看，梅林关被纳入了北站枢纽城市功能节点，处于深港科技新中轴之上，未来梅林关片区从交通咽喉地区跨越式进化为“大湾区数字经济核心引领区、数字科创先锋示范区”，在立体便捷交通枢纽升级、融汇复合城市公共功能的同时，实现产业活力与自然活力共生，打造创新中轴上的未来新活力中心。
根据2024年4月发布的《梅林关片区城市设计整合方案》显示，在1.10平方公里的国际咨询区域内，计划以新型产业与居住为核心，依托交通枢纽与立体空中平台，打造健康多元的产业与城市融合区，总开发量约206万平米，提供83万平米产业空间。
梅林关片区城市设计国际咨询——城市设计范围示意图
另外，深圳市城市规划委员会于今年10月批准了《龙华区民治街道华南物流园土地整备规划》。华南物流园将转型升级，由单一的物流仓储用地转变为集数字经济、高端商业及居住于一体的综合用地，预计开发总量超180万平米，打造湾区数智产业高地。
华南物流园一期转型升级效果图
目前，世界500强企业海克斯康已入驻华南数字谷，并携手超过35家行业领军企业，共同塑造了湾区数智产业的密集集群，数字产业占比高达95%。人才、资金、信息、技术等资源在此汇聚交融，为区域的快速发展注入了强劲动力。
华南数字谷效果图
总的来说，深港科技创新中轴串联起了五大产业总部基地，构成了深圳的发展中轴。
在这条中轴上，华南数字超级总部基地、星河world总部基地、坂雪岗科技城、北站产融结合示范区以及梅彩新一代信息科技等地标性区域紧密相连，共同构成了深圳中轴上含金量颇高的价值链条，值得关注和期待。
下面我们来看看项目周边配套情况。
交通上，项目地铁出行非常便利，距离地铁 10 号线南坑站约500 米，周边还有 5 号线民治站、4 号线白石龙站以及规划中的 22 号线等多条地铁线环绕，距离福田（2站）很近，可通达福田口岸（8站）、福田中心（4站）、五和枢纽（1站）、华为（5站）等产业重地。
此外，周边有珠三角环线高速、五和大道、民乐路等主干道，驾车出行方便。去往市民中心走五和大道转梅观大概18分钟左右、去往科技园走南坪快速大概25分钟即达，但上下班高峰期会有一些拥堵。约 2.5 公里还有深圳最大北站枢纽，高铁出行可通往全国。
商业上，小区楼下自带3500平的社区商业，周边商业综合体齐全。
500 米范围内有 8 号仓奥特莱斯，1.5 公里范围内还有龙华印象汇、星河 cococity、天虹商场等商业综合体，可满足居民日常的购物、娱乐、餐饮等需求。项目临近星河 world・cocopark、红山 6979、深业上城、福田 cocopark 等大型商业中心，商业氛围浓厚。
教育上，项目自带1所12班制幼儿园，北侧规划有一所广东省一级学校建设标准的九年一贯制72班学校（在建设中，暂未命名）。根据龙华教育局2024年最新的学区划分，小初学区都是划分在华南实验学校。
华南实验学校：该校是1所九年一贯制公办学校，现有53个教学班，开办于2018年9月，在片区学校排名中属于第三梯队。
文体休闲上，项目周边文体休闲配套十分丰富，涵盖深圳市文化馆新馆（在建）、深圳美术馆新馆与深圳市图书馆北馆；近享简上体育馆，深圳书城（龙华城）、演艺馆、艺术展览馆、超核绿芯数字探索馆等市级文体项目，打造10分钟文体服务圈。
深圳市文化馆新馆效果图
医疗配套上，项目集萃深圳市新华医院(在建中)、龙华人民医院、深圳市第二儿童医院(在建中)、龙华区第二人民医院等市属公立三甲医院高标准医疗服务体系。
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