正在落地的房价四大皆空，很多人都问我到底什么时候是买房的节点。那我今天不讲公关了，给大家讲点实操，即使没有这个经济思维的人也能听懂。
经过这几年的洗礼，或者说房子的回归，现在市场的走势已经非常明朗了。房价永远涨，北上广深永远涨，豪宅永远涨的这个口号已经被击碎，最后都化为公摊的争议。这几年，房价确实跌了不少，相对于高点跌了至少有七八折，多的也有三四折的。这是从货币本位来衡量下跌的情况。那如果按照金本位来衡量的话，你知道跌了多少吗？80%，够猛吧，是不是惊掉下巴了，基本上等于硬着陆。
于是，很多朋友就问这个房价有没有见底，现在是不是买房的节点。我告诉你，如果你是刚需，如果你不买这套房就要被逼到压迫得无法忍受的节奏，那也不用问别人的意见了，自己老老实实买就对了。毕竟现在也处于历史的相对底部。但是，如果你既然问了我的意见，就说明你还在意这个房价，不想买了以后还会跌。那我就给你讲讲房价的四个大利空，这四个利空不落地，房价应该还会继续下跌。
预售制、公摊、房产税、租售比。这四个利空，其实这些年都在慢慢地试探着落地。
先说第一个预售制，这几天已经有小作文出来了，据说要落地。这几年的行情不好，没人买房子，原先的期房卖不出去了，拖着拖着就变成现房。当然也有运气不好的，拖着拖着就成烂尾房了。预售制的一个核心痛点就是它会加速杠杆化，有了杠杆，房价就下不来，能理解不？我经常讲的，房价不是你的收入来决定它的高低的，是由负债推高的。没有预售制，开发商的杠杆就消失了，泡沫就会慢慢下来，房价也就会逐渐回归居住属性，金融属性就会逐渐弱化。
第二个是公摊。房价兜着不让明着往下走，于是开发商终于在质量上开始下功夫了。比如现在类似于第四代住宅之类的这种低公摊、零公摊，甚至负公摊（开发商通过各种赠送面积之类的方式降低公摊），同样的价钱可以拿到更多的面积，以此达到变相的降价。特别是这个好房子计划，今年推出后，后期陆陆续续都会推向市场。
上面这两个利空慢慢落地，其实都是房市从卖方市场转到买方市场的自然而然的变化。等到真的全面落地了，水到渠成的时候，相应的法规也就会出台了。就比如我刚刚说的，今年的关于好房子的规定，五一后不就实施了吗？那你说现在是买呢，还是等一等再买呢？
第三个是房产税，这个东西很不好搞，它需要很多东西，但是已经在搞了。虽然短时间内不会落地，但是迟早是要落地的。如果它真的落地了，房子一下就从一个持有成本仅为物业费的资产变成了一个年年需要交税保养的消费品，就像车一样了。
第四个是租售比。国际上普遍认为合理的租售比一般在1比200到1比300之间。这个范围就意味着如果把房子出租，大约16年到25年能够回收投资。如果租售比低于1比300，可能意味着房地产的投资价值相对较少，甚至可能存在房地产的泡沫。如果高于1比200，说明该地区的房地产投资还有一定的潜力，市场前景看好。而我们的租售比，目前是1比700。另外，你再对比一下收益率和国债的收益率，几乎有一个点的差距。只有这个拉平了，和租售比达到相对合理的范围区间了，就是你该买房的时候了。
除了上面这四个，还有一个一直在发力的，也是房价最大的利空，就是人口结构和数量对房子的影响。这个大家应该都知道，不用我在这儿多说。那到底什么时候买房，按照我给你讲的这四条作为核心依据，保证你不会踏空。
