杭州房价泡沫挤完了吗？杭州房价怎么走？
杭州作为全国最强的二线城市，其楼市动态备受关注，过去多年有许多外地人前往杭州投资买房。
从内因上讲，房价泡沫程度的高低，是决定城市房价周期性波动的关键因素之一。
为此，老杨构建出房价泡沫指数，其中包含三个细分指标。
房价收入比14.5倍
咱们首先看第一个细分指标。
2024 年杭州的房价收入比是 14.5 倍，连续两年出现下滑。
2021 年杭州的房价收入比高达 23 倍，是过去十几年的最高点。
这主要是因为 2009 年到 2010 年，整个杭州楼市非常火爆，同时，温州、宁波等浙江地区的楼市也都十分火爆，导致房价收入比处于历史最高水平。
2021 年杭州楼市由涨转跌，之后连续六年房价收入比持续下滑，到 2016 年时只有 12 倍。
在那之后，房价收入比震荡式上涨，次高峰出现在 2022 年，为 18 倍。
但目前接近 15 倍的房价收入比，到底是高还是低呢？
为了更好地研判这个问题，我们需要构建房价收入比指数。
2024 年杭州的房价收入比指数是 -56，负值代表着它已经低于历史平均水平。
从目前来看，杭州的房价水平相比收入水平已经是低估了。
从这个细分指标来看，杭州房价没有泡沫了，但目前低估的程度要小于 2014 年到 2016 年。
租金收益率1.8%
我们再来看第二个细分指标 —— 租售比，也就是租金收益率的变化。
回顾过去十几年，杭州的租金收益率最高峰出现在 2015 年，高达 2.8% 。
在那之后的几年，随着杭州的房价涨幅明显超过租金涨幅，杭州的租金收益率震荡式下行。
直到 2021 年四季度，最低达到 1.6% 。
在那之后，杭州的房价和租金都出现下跌，但是房价的跌幅超过了租金跌幅，于是租金收益率开始缓慢爬升，今年一季度达到 1.8% 。
当前 1.8% 的租金收益率相比偏高位的 2.5% - 3% 是低估了。
到底低估多少呢？
我们还是看一下杭州的租售比指数。
当前杭州的租售比指数是 -111，明显低于历史上的合理值，但相比 2021 年到 2023 年已经有所好转。
而杭州租售比比较合理的区间主要是在 2018 年之前的几年。
从租售比指标来看，目前房价还是有点高估的。
房价周期波动仍处略高位置
我们再看第三个细分指标，杭州房价周期波动指数。
该指数是根据房价周期性波动的特征与规律测量出来的，用于判断在不同时段杭州的房价是高估、低估，还是存在泡沫。
从指数来看，2016 年下半年杭州的房价周期波动指数进入正值区间，房价开始出现高估。
顶峰是在 2021 年三季度，达到指数的最高峰，接近于 300。
在那之后，随着杭州楼市降温，房价涨幅缩小，某些时段开始持续下跌，杭州的楼市进入挤泡沫阶段，房价周期波动指数持续下行。
但直到目前，杭州的房价周期波动指数依然是正值，虽然比较接近零，但它依然处于小幅高估状态。
房价泡沫所剩不多
分析完上述三个指标，即房价收入比、租金收益率、房价周期波动指数，我们将它们按照不同的权重进行综合评判，得出最终的杭州房价泡沫指数。
从图中可知，2014 年到 2016 年前三季度，杭州的房价泡沫指数都是负值，这意味着房价没有高估甚至是被低估了。
从 2016 年四季度开始，房价泡沫指数进入正值区间，之后持续震荡冲高，直到 2021 年三季度达到最高峰，指数超过 200。
在那之后，房价泡沫指数持续下行，近半年以来已经下滑到低于 30 的数据，但依然处于正值区间。
通过综合量化的测量之后，我们发现，杭州的房价目前还是处于小幅高估状态。
因为近半年以来杭州的房价总体上已经止跌了，部分月份是小幅上涨，挤泡沫的速度大幅放缓了。
总体来看，杭州房价目前处于微微高估状态。
但在杭州有房子，或者想在杭州买房的朋友们也不用过于担心，因为房价泡沫只是影响房价运行的重要指标之一。
如果其他指标比较给力，那么在杭州的房价泡沫没有彻底挤完的背景之下，它依然具有上升动能。
只不过与经济实力相似的其他城市相比，如果其他城市的房价泡沫被挤得更加彻底，那么它们反弹的动能会更强一点，不过这只是非常细微的差异。
