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本次推出住宅，是首批阶段开发的这个九宫格内的住宅地块，它有个名字，叫云山府8号，共5栋住宅，1548套带装修，楼体目前已封顶，2026年12月31日交付!首推的是一栋2单元，仅312套，4梯6户，88-98-108117m3-4房2卫。
- 项目基础信息
- 鸿荣源观城：深圳旧改史上的里程碑之作
- ——一座颠覆未来的"超级大城"如何重构城市生活范式
- 开发商：深圳市嘉创投资有限公司（鸿荣源集团 ）
- 物业：鸿荣源物业
- 总占地面积：约81万平方米
- 总建筑面积：约410万平方米
- 即将推08地块：占地约2.7万平方米，建面约37.9万平方米
- 08地块总栋数：5栋
- 总楼层：58/59层
- 总户数：1548户
- 车位：1598个
- 绿化率：待定
- 容积率：9.23
- 物业费：5.3元/月/平
- 产品类型：（住宅）
- 梯户比：四梯六户
- 批地：2023年12月6号
- 状态：（已开样板房）
- 户型面积： 88/98/108--118/142平（三至五房）
- 备案总价：372--575万
- 备案单价：4.2--5万
- 折后总价：
- 88平折后336--359万
- 98平折后378--404万
- 108平折后475--491万
- 117平折后509--520万
- 折后单价：3.8万起
- 交楼：2026年12月精装
- 卖点：品牌开发商，近地铁
- 以史无前例的体量，重塑城市格局
鸿荣源观城以总建面约240万㎡的庞大体量，刷新深圳旧改项目规模记录。作为深圳首个更新范围达81万㎡的复合型城市更新项目，其贡献的公共配套面积占比超50%，创下深圳旧改项目社会效益新高度。这种"半城为公"的格局，标志着开发商从单纯住宅建造者向城市运营者的角色跃迁。
- 国际级园林设计：斩获全球三大权威奖项
- 说完园林，我们来说说这个大城自成一体的配套
- 项目在龙华观澜更新范围占地约81万㎡，总建面约410万㎡，涵盖住宅、商业、写字楼、产业、公园、历史文化、教育、医疗、康养等一体。
- 深圳独创规划超3.6km空中连廊，串联5大公园，商业，住区、办公、文化休闲、生态康养等多个特色主题环游路线，超23公顷的生态公园，奢享密度比肩香蜜湖。
- 交通配套：三重交通革命：破解超级大城"血栓"难题
- 1. 地下动脉革新同级“前海地下路网”市级规划
- • 首创梅观高速直连地下车库系统，实现"下高速即归家"，预计节省15分钟通勤时间
- • 地铁22号线（规划）无缝接驳，形成TOD立体交通枢纽
- 本土专业机构认证的硬核技术突破
- 鸿荣源观城是深圳唯一一个获得国内外设计大奖的楼盘，并给出了三个获奖证明。
- 这三个园林奖的含量有多高呢？看一下豆包的回答
- 评审团特别赞誉其"公园嵌套城市"的生态理念
- 中国首个获此殊荣的住宅项目，与光明虹桥公园同列深圳唯二获奖者
- 广东省风景园林科学技术奖
- 英国WAF世界建筑节奖
- IFLA亚太区杰出奖（全球景观界"奥斯卡"）
- 首推地块距离4号线延长线观澜站约500米，下地铁走大概6-8分钟可到现场
- 2. 地面慢行网络
- • 7.5公里风雨连廊串联社区，打造全天候步行系统
- 3. 空中交通维度
- • 3.6公里云端漫步道横跨五大主题公园，构建垂直城市绿脉
- 自成一城的超级生活矩阵
- 商业革命
- 教育集群
- 8所学校覆盖K12全龄教育，构建1公里教育生态圈。
- 项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，
- 还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。
- 40万㎡壹方天地2.0版，融合百年马坜大屋遗址保护，开创"商业+文旅+地铁"新模式
规划8所学校——规划5所幼儿园及3所九年一贯制学校
深圳市观澜中心学校——百年名校（直线距离约1.2km）
观澜第二中学——深圳市龙华区初中教育教学 省一级学校（直线距离约0.8km）
深圳市龙华高级中学观澜校区——龙华区重点建设的寄宿制优质品牌初中（直线距离约2.3km）
健康闭环
- 专科医院+社区康养中心形成分级医疗体系
产业赋能
- 50万㎡智慧产研空间，实现"职住平衡"理想
颠覆传统的开发哲学
1. 成本重构
• 为地下高速接驳系统牺牲2000+车位，增加3亿结构性成本
• 411轮方案迭代背后是每㎡超500元的设计投入
2. 时间维度
• 1647份设计手稿见证8年打磨历程，远超行业平均开发周期
3. 空间革命
• 首创"垂直城市"理念，通过12米高差处理实现山水城共生
"观城标志着中国房地产开发进入4.0时代——从造房子到造生态系统，从满足居住到定义生活方式。"——深圳城市规划研究院副院长
鸿荣源观城项目位于龙华观澜，毗邻地铁4号线观澜站，西侧临梅观高速，已经公示的规划总占地约81万m，规划总建面约410万㎡(规划建设9674套商品住宅，2506套保障房)，体量超过壹成中心(320万)和珈誉府(248万)，堪称目前深圳在建的旧改巨无霸。
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平面图及户型图分析
龙华“巨无霸”旧改鸿荣源观城一期(1-4地块)和二期(8、11地块)共9个地块，开发周期保守估计10年以上。从目前公示的地块来看，观城还有小半的地块的规划还未公示，由此可见，项目全建成后将可能超过万套住
根据政府部门公布的控规资料，各地块的信息如下（如有出入，具体以开发商公布的为准，以下仅供参考）：
（一期）01地块：总建面约32万平，其中住宅约9.2万平，商业约3.3万平，办公约5.9万平，综合文化中心约1.6万平。此地块住宅均为保障性住房，共1547户。
（一期）02地块（一期）：总建面约19万平，其中住宅约8.1万平，商业约1.9万平，共用停车库等地下建筑约7.5万平。此地块共有760套住宅（无保障房），建面小于90平的有570户。
（一期）02地块（二期）：总建面约6.7万平，其中办公建面约5.25万平，商业建面9900平。此地块无住宅。
（一期）03地块：总建面约42.4万平，其中住宅约13.9万平，商业约8.2万平，办公约4.6万平。地下建筑约12.4万平。此地块有1497套住宅，其中，小于90平的有1314套。
（一期）04地块：总建面约34.5万平，其中住宅建面约10.9万平，商业建面约5.7万平，办公建面约4.4万平。此地块有住宅1453户（保障房有735户）。
（二期）08地块（一期）：总建面约22.5万平，其中住宅约9.6万平。住宅1566户（无保障房），小于90平的为1513户。
（二期）08地块（二期）：总建面约7万平，其中住宅建面约6万平。住宅1566户（无保障房），小于90平的为1513户。
（二期）08地块（三期）：总建面约7.8万平，其中办公约6.3万平，商业6640平。此地块无住宅。
（二期）11地块：总建面约18.9万平，其中住宅约11.2万平。此地块有住宅1285户（保障性住宅224户），其中小于90平有1061套
本次首推的是一期08地块的观城时尚花园（云山府8号），有五个单元4梯6户的58-59F超高层住宅
（另外还有两个单元写字楼），总户数1566户，户型建面约为88-114㎡的3-4房。
户型解析
首先是本次最低的上车门槛，88㎡3房2卫：经济适用型宝藏户型！南北通双厅的设计，同时拥有双卫的设计不仅宜居还可改成灵活空间利用，而主卧则拥有270°的宽景采光，其中一面还可作为衣柜，可以说把空间做到最大化的利用。
而这个户型总共有2条腿，从视野上，01的西北和07的东北向中低楼层是可以看2-3单元之间的园林，高区的视野07在内部园林的视野会比01更加完整，但是有写字楼的遮挡，01则是在更窄的视野范围有更远的视野。
价格方面：01的户型单价在：3.99万-4.08万，总价范围在：351-359万
而07的户型单价在：3.82万-3.91万，总价范围在：336-344万
98㎡标准经典格局3房2卫：全能性价比担当户型！客厅与双卧皆为南向，拥有明亮温馨的居住氛围，配上南向主卧270°宽敞视野，最大化观赏窗外美景，加上公卫干湿浴的三分离，居住舒适度直线飙升。
而这个户型也有2条腿，分别是东南向的03和西南向的05，与01，07相比，有着几乎无遮挡的视野，也没有直接对着幼儿园的操场区，整体价值比较高，不过05的低楼层看路景观略低于03的低楼层园林景观，所以该户型低楼层性价比则比较高。
价格方面，03的户型单价在：3.96万-4.11万，总价范围在：389-404万
而05的户型单价在：3.85万-3.94万，总价范围在：378-387万
108㎡的竖厅户型，也是本次的起步4房：进阶版南向四房改善户型。
3.6m的大阳台，全南向的客厅卧室，主卧270°采光，还带有一个进门飘窗，拥有全明设计+大景观视野。
该户型只有1条腿，02号房，整体东南朝向，前面的低楼层幼儿园基本没有什么遮挡，二期东南方向就是我们的云谷花园，可以说是目前本栋最好的一个视野朝向。
所以02的户型价格上，单价在：4.37万-4.52万，总价范围在：475-491万
117㎡竖厅大四房，基本就是108平米的放大版：终极阔绰大四房户型
就是尺度更大，4米开间大竖厅，客厅比108平户型多了400，厨房多了500，书房多了300，2个次卧整体多了350，主卧开间基本没有变化。
该户型也是只有1条腿，06号房，看西南方向的远方景观，视野越过梅关高速也是十分广阔，所以作为整栋唯一一个大4房户型，仅仅只有52套。
06的户型价格上，单价在：4.35万-4.44万，总价范围在：509-520万。
142㎡竖厅大四房，基本就是117进阶版：终极阔绰大四房户型
就是尺度更大，4.7米开间大竖厅，主卧开间基本没有变化。
该户型也是只有1条腿，是1栋一单元，这次不在入市户型中，预计下次加推出来，一单元02号房，看栋南方向的远方景观，仅仅只有52套。
选房策略：
本次推出产品02户型108平4房是定价最贵的，单价去到了4万4，当然视野景观也是最好的。户型方面厅出阳台，客厅、阳台、两次卧朝东南向，书房朝东北向，主卧设计双面采光，分别是朝东北和东南向。02户型为03户型镜像，只是多了十个平方多个房间，视野、采光都很不错，没有什么遮挡，景观面也很好。但是108平东南面楼下是一所幼儿园，建议可以优选20-30层左右往下都比较舒。
其次就是98平03户型，东南向，厅出阳台，客厅、阳台、次卧朝东南向，书房朝西南向，主卧设计双面采光，朝西南和东南向。03户型各个房间的朝向综合素质不错，更优质于05号户型，可做优选。
再就是西南05户型98平和06户型117平。
受到视野影响，88平的西北01比东北的07户型总价高15万左右，东北是正对着35层高165米的写字楼，高度基本和二单元楼体持平。
西北远处朝向07地块22层和24层的研发宿舍楼。西北和东北朝向户型最大的问题就是采光问题，尤其是受到前排建筑遮挡的，建议避开中低楼层
二手房：鸿荣源壹成中心五区（2019年）、龙光玖龙玺（2016年）
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竞品及周边二手房价格对比
对比户型：三房两卫（85-95㎡主流面积段）
价格基准：单价7-7.5万/㎡，总价600-750万
新房：金光华溪山禾玺、深物业澜湖时代、景勋天著、珑门壹品。
4
项目优缺点
核心优势
- 交通便捷性
- 地铁优势：紧邻4号线观澜站（步行约500米），通勤便利。
- 自驾路网：龙澜大道、观光路等主干道环绕，自驾出行高效。
- 商业配套成熟
- 自带商业：项目含2万㎡商业体，叠加周边龙华天虹、星河COCO City（步行10分钟），日常消费便利。
- 远期潜力：规划超40万㎡独立商业（非壹城中心），未来商业能级可能进一步提升。
- 产品设计与品牌力
- 户型稀缺性：95㎡三房+双明卫设计，实用性强，同面积段竞争力突出。
- 开发商背书：鸿荣源品质及物业口碑良好，交付能力稳定（参考壹成中心二手房溢价10-15%）。
- 区域发展潜力
- 旧改红利：位于龙华老城核心区，龙华商业中心更新单元规划带来远期升值预期。
- 社区自给自足
- 大城配套：总建面410万㎡，规划8所学校（5所幼儿园+3所九年制），未来可满足全龄教育需求。
- 车位充足：车位比约1:1.29，停车便利性优于多数刚需盘。
核心劣势
- 居住舒适度硬伤
- 高容积率：地块容积率接近10（不同地块有差异），楼间距窄，低层采光受限，人口密度大。
- 噪音污染：1栋/2栋紧邻龙华大道，交通噪音持续干扰。
- 层高低：净层高2.6米，堪比香港的2.5，但人家是没有公摊滴
- 得房率低：不是设计新规产品，得房率是90%
- 开发与配套兑现风险
- 开发周期长：项目分8期开发，叠加周边多个旧改（如龙华商业中心），片区将长期处于“大工地”状态（泥头车、粉尘、施工噪音等）。
- 学区不确定性：当前对口学校（观澜中心学校、龙华二中）属龙华第二梯队靠后，生源混杂（项目+周边村落），新规划学校需时间验证教育质量。
- 片区竞争与供应压力
- 塌方式供应：观澜片区未来有多个百万㎡旧改项目入市（如珈誉府等），新房及二手房市场竞争激烈，价格战风险高。
- 二手踩踏风险：项目体量过大（总建面410万㎡），产品同质化严重，未来二手市场可能出现“挂盘量多、互相压价”现象（参考壹成中心）。
- 社区与城市界面问题
- 混合社区：租赁房、安置房占比31%，住户结构复杂，物业管理难度增加。
- 城市面貌待改善：周边老旧小区、工厂混杂，短期城市界面一般，需依赖旧改推进。
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总结及建议
综合建议
• 适合人群：
◦ 刚性需求家庭：重视地铁通勤、商业便利及户型功能性，可接受短期施工干扰。
◦ 长期持有者：需耐心等待片区旧改红利兑现（5-10年周期），对短期溢价不敏感。
• 风险警示：
1. 居住体验折损：高容积率、施工期噪音/粉尘、混合社区等问题，需实地考察评估容忍度。
2. 教育不确定性：当前学区质量一般，若依赖名校资源需谨慎。
3. 价格竞争压力：未来片区新房/二手房供应激增，可能压制房价涨幅，投资需理性评估溢价空间。
4. 开发商暴雷连带风险：周边旧改项目若因开发商资金问题停滞，可能延长片区“工地化”周期。
项目优劣势极端分化，优势在于交通、商业、户型及大城配套，劣势则集中在舒适度、开发周期及竞争压力。若价格对比周边二手房（如佳华领域4万/㎡）未明显透支利好，且能接受长期“与工地共存”，可作为刚需上车选择；若追求品质居住或短期投资回报，建议谨慎权衡。
关键决策点：是否愿意以牺牲中期居住体验换取远期区域红利？是否相信鸿荣源的品牌力能抵消同质化竞争风险？
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