5月9日，今年上海第四批次土拍正式打响，4幅地块陆续完成出让，总出让面积约10.1万㎡，最终成交总价超97亿元。
其中，杨浦滨江、松江新城两个热门地块分别由保利置业和中国铁建拿下，溢价率均超过20%，热度不减。出乎意料的是，青浦重固、虹口四川北路地块“遇冷”，各仅1家竞买人，分别由保利发展和北外滩集团托底拿下。
从去年底开始，经历了连续逢拍地必出地王之后，本批次的土地拍卖迎来了一个小波谷。申度君认为，这也算是一个正常现象。土地价格连续追高之后，无论是市场，还是企业都需要一个冷静期来平复一下“不理性”的热度。
今天，申度君就来讲一讲为什么本批次土拍，房企出手趋于谨慎？
申度观点
（1）本批次土拍在参拍企业数上，热门地块的追逐企业相较前几次大幅回落。比如，第一批次的虹口瑞虹新城地块，一共有17家房企参与竞拍。三批次的静安大宁地块，有9家房企参与竞拍。而本批次最热的地块杨浦东外滩地块也仅有5家房企参与竞拍。
从参拍房企来看，前两批次土拍，民企和外企开始出手补仓。本次土拍回归到国央企为主的常态。可见，在连续冲高了半年多之后，上海的土拍市场也进入到了一个“冷静期”。
（2）尽管有2幅地块溢价仍较高，但房企的拿地逻辑更趋理性，利润优先。比如虹口四川北路地块因捆绑商业、面积过小，开发难度大、利润空间有限，几乎无人问津，最终由地方国企托底。
多数企业选择在熟悉深耕领域拿地，这种区域深耕策略既能降低开发风险，也能通过规模效应提升品牌影响力。
对于房企而言，在竞争激烈的环境下，精准研判地块价值、合理控制成本，同时结合区域深耕策略，将是未来拿地的关键。
（3）4月份上海新房市场和二手房市场成交有所下滑，上海“好房子”政策细节未正式落地，市场呈现一定疲软趋势，也是本次土拍热度相比一季度有所降温的外在因素。房企不会盲目参拍，热度集中于核心地段，更倾向于争夺确定性高的优质地块。
接下来，申度君为大家详细说一说这次的土拍结果：
01
土拍延续少量多次趋势
从今年已经完成的四个批次土拍不难发现，延续了去年土拍“少量多次”的趋势，四个批次合计仅成交13幅地块。
本批次四幅地块与一、三批次数量持平，但参拍房企并不多，政策利好也没有新招出台，房企拿地积极性减弱。加上地块本身特质，不太容易触顶或者出现高溢价，因此整体溢价水平较此前批次有所下降。
02
国央企选择区域深耕
从本次土拍报名房企名单来看，还是一众国央企熟悉面孔，为了争夺在上海的市场份额，几乎每次土拍都有所参与。另外，由于本次四幅地块体量都不大，报名房企基本选择“单挑”。
杨浦东外滩地块共5家房企角逐，分别为招商、金茂、华润、中海、保利置业。现场竞价环节基本是在保利置业和中海之间展开，从势头上看，保利置业早前就发布招标公告，报价紧咬不放志在必得，而中海也丝毫不示弱，目的很明显，能拿下自然最好，即使拿不到，在最后关头放弃，抬升楼板价，对于自己旁边的地块销售也大有裨益。
去年11月27日，中海以总价36.45亿元成功竞得同单元内K8-05地块，溢价率16.33%，成交楼板价73288元/m²。仅隔半年，本次L4-02地块楼板价上涨近7000元/㎡，成功问鼎区域新“地王”，预计售价将站上12万/㎡+。
对于保利置业来说，杨浦东外滩可谓是最为熟悉的地方，东外滩二手房标杆项目翡丽甲第就出自其手。近年保利珑誉、保利琅誉也是杨浦区域内热门项目。此次补仓，显然意在深耕杨浦。
而松江新城地块因为较好的地段位置和生活配套条件以及较低的起始楼板价，吸引了保利发展、象屿&天安、招商、中国铁建四组房企参拍，最终被中国铁建拿下。
地块南侧中铁建·星樾云涧楼板价29571元/㎡，2022年开盘联动价5.54万/㎡。今年再次落子，楼板价25288元/㎡，即便按照三年前的价格销售，利润率也不低。
同样选择区域深耕的还有保利发展，托底拿下青浦重固地块，与前期销售的保利虹桥和颂、保利虹桥和颂·in255距离很近。随着虹桥和颂两个地块基本售罄，此次成功拿地，有望成为虹桥和颂三期，保利继续深耕重固板块。
虹口四川北路地块由北外滩集团托底成交，由于196-08住宅地块与196-06商业文化地块捆绑出让，而且住宅地块面积太小，出让面积仅3707平方米，开发商无论是从利润测算角度还是从对于自持业态的运营和处置角度，都很难吸引其他开发商的兴趣。综合来看，虹口国企北外滩集团拿下最合适不过。
附：四批次土拍结果
