2025年5月1日，住建部《住宅项目规范》正式施行，层高不低于3米、电梯入户门槛降至4层、日照采光全屋覆盖……
这场“好房子”革命，看似是购房者的狂欢，实则是一记精准击穿二手房的闷雷。
我的小兄弟小明，最近卖房卖到失眠。
他2003年买的90㎡两居室，得房率75%，层高2.8米，厨房小得转不开身。
中介直言：“同地段的新盘，70㎡能做三房两卫，得房率120%，层高3.1米。您的房子要么降价30%，要么留着等拆迁。”
可拆迁？住建部早说了，告别大拆大建，城市更新才是主流。
冰冷的现实是：新规产品用技术性碾压，让二手房彻底沦为“落后产能”。
全国稳楼市政策密集出台，但仔细拆解，全是“新房逻辑”：
降首付、松限购、拍地王……
北京土拍，成交楼面价屡创新高，开发商抢地抢红了眼。
而另一边，张姐的二手房挂牌价从680万一路降到550万，看房人依旧寥寥。
政策设计者心知肚明：只有新房热销，土地才能卖出高价，财政才有活水。
至于二手房？不过是市场自发调节的“边角料”。
房地产市场的健康循环，本质是一条“置换链”：
刚需买二手→改善买新房→豪宅买家腾挪资金。
但如今，这条链条正在断裂。
北京3月二手房网签1.7万套，同比涨36%，看似火热，实则暗藏危机——成交主力是总价300万内的“老破小”，买家多为外地刚需。
而总价800万以上的改善房源，成交周期普遍超过12个月。
问题出在哪？
1.新房虹吸效应：北京房展会上，50家房企推出4万套房源，清一色“好房子”配置。120㎡四房、空中花园、风雨连廊……二手房拿什么比？
2.金融属性剥离：银行对房龄超20年的二手房贷款收紧，评估价打七折是常态。
3.预期崩塌：当住建部用“好房子”定义未来，老破小的资产属性便只剩折旧一条路。
想让楼市真正回稳，必须打通置换链。几个关键抓手：
1.政策倾斜：二手房交易减税+贷款松绑
对“卖一买一”免征个人所得税；允许二手房“带押过户”，降低置换成本。
2.以旧换新：政府下场收储老破小
国企收购二手房作为保障房，业主用回收款抵扣新房首付；
北京已试点“阳台、飘窗不计容”，可扩大至存量房改造，提升老旧社区价值。
3.分级定价：承认二手房的真实价值
对房龄超15年的社区，引入第三方评估，按“使用价值”而非“资产价值”定价；
建立老旧小区更新基金，用REITs模式吸引社会资本。
我广州的亲戚王叔，最近把2005年的豪宅挂牌了。
中介劝他：“同地段的新盘层高3.3米，全屋智能系统。您这房子，得按楼龄折价30%。”
王叔苦笑：“当年觉得房子是资产，现在才知道，房子只是消费品——还是折旧率最高的那种。”
住建部的“好房子”标准，本质是一场居住革命。
它宣告了一个时代的终结：
房子不再是稳赚不赔的金融游戏，而是需要持续迭代的耐用消费品。
未来的楼市，只属于两类人：
住得上“好房子”的改善群体；
买得起“便宜货”的刚需客。
至于卡在中间的二手房主？
要么咬牙置换，要么接受资产缩水。
毕竟，国家救市的底线是不发生系统性风险，而不是让所有人解套。
