没有“麻”，也没有“辣”。
刚刚过去的4月份，天津新房市场甚是平淡。
全月共计签约52万平米。
乍看是年内第二高，但实际上，按今年的月均来看，才刚刚“及格”。
较3月，环比量跌了28%。
对比去年同期，同样不及。同比量跌13%，创近13年来新低。
已经跟去年7、8月差不多水平了。
这也预示，若没有政策干预，今年的七八月会不太乐观。
之所以4月会如此低迷，原因很复杂：
1）从去年10月到现在，政策效力已经释放完。
而今年又没有出有力度的政策，连降准、降息都没有。
基本上是，纯靠市场推动。
所以，冲高后出现回落，太正常不过。
2）受关税战影响，以及今年入学报名的提前，今年的小阳春结束得有点早。
前者虽对房地产的直接冲击不大，但会影响整体信心和预期。
尤其对于改善来说，换房的需求并不刚。
等局势稳定也无妨。
而后者影响的是增量需求。
毕竟，天津楼市最大的卖点就是学区。
需求支撑不足，导致3月份的热度，并没有过延续到4月。
成交早早就呈现颓势。
3）成交集中化愈发加剧，新产品已成绝对主力。
原来是分化，现在是极化。
市场上叫好又叫座的，无一例外都是新产品。
而且，今年是“两低一高”的巅峰，越是新盘后发优势越强。
加之，今年的开盘潮集中在5、6月。
不完全统计，仅市区+环城就有10多个。
包括信达金地中山印、金地清峯上、中交海河玺二期、中海津華玖章、金茂泮湖满庭、金地喜悦里等。
导致很多买房人在等新盘。
一图更好的产品，二想等等看首开价。
所以虽然市场关注度有，但却并未体现在成交数据上。
分区来看，几乎“全线下滑”。
16个行政区，14个成交量均环比下跌。
红桥和蓟州成了唯二的“特例”。
尤其红桥，着实让人刮目。
在别的区大都量跌两三成的情况下，红桥不仅实现了逆势量涨，涨幅更是达到了惊人的101%！
全市涨幅最高！
也就是说，今年4月份，红桥卖出了3月两倍的量。
对比去年同期，涨幅更高，约达267%！
同样全市领涨。
即便横向对比，也十分出挑。
2.2万平米，仅次于河西、河东，位居市区第三。
主要得益于建投誉河院2号院以及城投格调观槿花园的首开入市。
一个签约64套，一个签约93套。
双双冲进了全市TOP10。
尤其城投格调观槿花园，不仅位居套数榜&面积榜第二，还以3.9亿元拿下了全市金额榜销冠。
带动得红桥区愈加“高光”。
不止成交量翻倍涨，价格亦全市领涨。
4月，红桥新房成交均价为30088元/平米，环比价涨11.3%。
已经赶超了河东、河北。
与河西区一道，位居3万+档。
除了红桥，南开、河西、河北、西青、静海、宝坻、蓟州的4月成交均价，也实现了环比上涨。
涨幅在1.3%-8.3%不等。
正好“一半海水、一半火焰”，涨跌平分秋色。
值得一提的，天津新房整体价格上涨了。
4月份，天津全市新房成交均价为18736元/平米。
环比上涨1.3%，同比上涨6.0%。
并一举刷新了2024年7月以来的最高值。
原因无他，现在市场性质已变。不再是刚需的天下，全市成交TOP10中，前三甲套均价全在200万以上。
高价盘成交多了，整体均价水平自然被拉高。
这属于结构性上涨。
另外，市区楼盘成交占比多了，也会拉升整体房价。
而4月份，市区成交份额已达18.7%，为当月占比提升幅度最大的。
由此，不难看出，现在的市场，又进入短暂低迷期。
成交量跌，成交价涨。
买房需求都在往局部热点扎。
从而形成了“结构性涨价”“结构性热销”的奇特现象。
这也表明，当下的市场并未真正好起来。
信心不足，行情阶段性震荡。
接下来的这个5月，就显得非常重要。
如果量跌的趋势不能止住，那么政策大招就必须得“上场”了。
