“房子将来就是有钱的人卖给有钱的人，卖得出去吗”？
这句话从“玻璃大王”曹德旺口中说出时，曾引发巨大争议。
但如今再看2025年的中国楼市，他的预言似乎正在应验。多地二手房挂牌量激增、房价跌幅超预期、开发商降价促销成常态。曹德旺多次警告的“非自住房产风险”，正一步步照进现实：
“未来房子可能卖不掉、租不出去，还要倒贴物业费！”（查阅公开报道，言论出自2017年曹德旺的采访视频）
01、曹德旺的“危言”为何成真？
“有钱人房子太多，穷人买不起，最后只能烂在手里”
曹德旺对房地产的批评从未留情。他直指楼市两大“死穴”：泡沫化的价格和失衡的供需。
在他看来，房子本质是居住工具，但过去20年却被炒成“金融产品”。数据显示，中国家庭77%的资产是房产，居民负债率从5%飙升至56%，而房价收入比远超国际警戒线。
全国存量房已达6亿栋（注意是“栋”不是“套”！），足够30亿人居住，但人口出生率连年下降，90后比80后少1.5亿人，城镇化率接近65%的瓶颈，刚需群体正在消失。
“击鼓传花的游戏玩不下去了”
2022年后，楼市转折点出现：郑州、天津等二线城市房价跌30%，环京地区腰斩，上海、深圳高价房缩水百万。曹德旺的预言开始兑现，“有钱人卖给有钱人，能卖得动吗？”
02、2025年楼市的三大真相
政策救市，但难改长期颓势
2024年中央喊出“止跌回稳”口号，降利率、松限购、推“以购代建”保障房，核心城市成交量短暂回升。但数据背后藏着隐忧：
政策效果有限：房贷利率已降至历史最低（部分城市3%），但销售仅恢复至疫情前70%。
库存压力山大：50个重点城市新房去化周期长达21个月，开发商被迫“以价换量”。
“政策能托底，但托不住所有人的预期。”
房价分化：核心区坚挺，郊区成“重灾区”
一线城市局部回暖：上海内环新房价格连涨30个月，深圳豪宅降价20%仍难卖。
三四线“跌跌不休”：廊坊、燕郊房价比高点跌超50%，部分区域现“免费送房”（只需接盘房贷）。
“买房逻辑变了，不是所有房子都能保值，选错地段可能血本无归。”
开发商“大洗牌”：从赚快钱到求生存
房企数量腰斩：2024年千亿级房企从16家减至11家，百强房企销售额同比跌40%。
转型求生：万科搞代建、碧桂园转农业、恒大彻底出局……“活下去”比规模更重要。
“以前闭眼拿地就能赚钱，现在得学会盖‘好房子’，得房率高、精装交付、甚至送家电。”
03、普通人该买房还是卖房？
三类人必须警惕
1、手持多套房的投资者
“6亿栋房子”+老龄化=租售双杀。一线城市租金回报率仅1.5%，二三线空置率超30%，持有成本（物业费、折旧）可能吞噬收益。
2、高位接盘的“房奴”
2022年后贷款买房的人，部分已面临“房价跌、月供涨”的双杀困局。
3、迷信“学区房”的家长
教师轮岗、多校划片让学区属性弱化，北京西城顶级学区房两年跌40%。
刚需族的生存指南
量力而行：月供别超收入40%，预留失业、疾病风险金。
盯紧政策：一线城市放宽限购、现房销售试点（避免烂尾）、城市更新（老旧小区改造补贴）。
拒绝“伪需求”：别为“面子”买远郊大户型，优先地铁、医疗、商业配套成熟的二手房。
04、未来5年，房子会变成“负资产”吗？
短期（1-3年）：政策托底下，核心城市房价企稳，但反弹无力；三四线继续阴跌。
长期（5-10年）：人口负增长+存量房时代到来，除少数稀缺资产（核心地段、优质学区），多数房产回归居住属性，年涨幅可能跑不赢通胀。
“别再幻想靠房子暴富，它终将变成和冰箱、电视一样的普通商品。”
写在文末：
当房子褪去金融外衣，我们更需要理性判断：
自住需求：抓住政策窗口期，但拒绝加杠杆赌博。
资产配置：降低房产占比，增加保险、黄金、基金等多元投资。
记住：真正的财富，永远来自人的价值，而不是一堆钢筋水泥。
注：本文数据及观点综合自国家统计局、中指研究院及公开报道
