中交地产的沉浮，浓缩了中国房地产从野蛮生长到理性出清的完整周期。它既是政策与市场共振的产物，也是高杠杆模式终结的象征。
原创 | 沸点财经
撰文 | Aaron
虽然中国经济太需要楼市支撑，但罕见地，这个五一大假并没有什么好消息。
一方面，喊了两个月的降准降息，并没有在节前节后出现；另一方面，无论是一线城市，还是二线城市，成交量并没有带来什么惊喜。
房地产发展到今天的确疲软了，是库兹涅夫房地产周期规律，更与房地产供过于求，失去金融属性的内在逻辑有关。
从未来更长时间来看，人口的持续萎缩，房地产不再有春天！
一方面，我们都希望楼市好起来；另一方面，也知道楼市回不到过去。
房子是用来住的！“好房子”只是小部分人的需求，不要有太大的梦想，也只有小部分品质开发商有市场空间。
曾经的地产一哥万科，郁亮五年前喊出“活下去”，至今都还不算活过来。曾经的地产妖股中交地产，成立33年，没有三生万物，2025年变成了ST中地。
1993年，中交地产诞生于中国房地产市场化改革的浪潮中，恰逢行业从“土地红利”向“金融红利”转型的起点。
作为央企中交集团旗下的地产平台，它曾承载着“千亿规模”的雄心，如今以“*ST中地”的身份黯然退场，成为中国房地产行业兴衰的典型注脚。
2019年，中交地产在时任董事长的带领下提出“三年冲千亿”目标，以高杠杆、高周转模式疯狂拿地，其激进的扩张为今天的落幕埋下了伏笔。
2020年，其土地投资额达535亿元，远超同期销售额，成为逆周期扩张的“异类”。
这一策略映射了房地产“金融红利期”（2008—2018年）的典型逻辑——依赖债务驱动规模增长，却未预见政策与市场的转向。
2020年后，“三道红线”压缩融资空间，预售资金监管加剧流动性危机，叠加疫情冲击与需求萎缩，房企纷纷暴雷，中交地产亦难幸免。
翻看ST中地这两年财报，2023年亏损16.11亿元，2024年巨亏51.79亿元，净资产跌至-35.8亿元，成为首家资不抵债的央企房企。
2024年中交地产实现销售金额156.43亿元，销售面积85.32万平方米，分别同比减少58.13%和52.51%，销售权益相较于2023年降低了6个百分点至67.2%。
2025年一季度，中交地产营收117.70亿元 同比增长224.19%；净利润却-4.93亿元，同比下降127.73%，陷入越卖越亏的状态。
截至2024年底，中交地产共拥有117个项目，总计容建面约为2263.2万平方米，其中在建及待建面积771.37万平方米。在建及待建总土储69%位于二线城市。
总体上一线城市土储较少，二线城市也并非在核心地段。就以成都为例，目前在售项目多处远郊，在三圈层内鲜有ST中交的身影。
激进时期气吞山河，重金出手争夺地王，如今多地“地王”项目贬值，却因国有资产流失风险难以处置。陷入“卖不掉、建不起”的僵局，千亿土储反成拖累，
2025年4月22日董事会审议通过重大资产出售预案，拟将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团，优化业务结构并转向轻资产运营模式。
此举虽短暂缓解退市危机，却暴露转型困境。物业管理收入仅占营收4%，毛利率持续下滑，难以填补开发业务缺口，也支撑不了当前的市值。
母公司中交房地产集团接盘亏损资产，更折射出行业“国进民退”的无奈——昔日扩张利器，今成烫手山芋。
当行业步入 “更年期”，如何平衡规模与风险、国资使命与市场规律，仍是未竟之问！
而中交房地产集团作为央企，它接盘的亏损，又是谁在买单？
看着下图上“时代交筑，大道行远”八个字，觉得特别讽刺。33年之后，中交地产终于活成了自己讨厌的样子：ST（Special Treatment）！
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