“本来是满心欢喜搬进新家，却发现小区安保形同虚设，垃圾成堆，电梯频繁故障…甚至多次催促维修服务却遭到物业的‘冷脸’”
你是否也有同样的遭遇？
在很多小区，业主与物业之间的矛盾日益尖锐，吐槽物业甚至成了茶余饭后的共同话题，有业主表示，物业只收钱不干活，甚至质价不符；
还有人质疑物业费的去向不明，作为业主，我们究竟该如何维护自己的权益？什么情况下可以理直气壮拒缴物业费呢？接下来咱们就一起来深入分析这几个问题。
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如何判断物业好不好？
物业好坏不仅关乎到居住品质，更直接影响房价，导致20%的涨跌。而一般判断物业的好坏，主要看三个细节：
1、保安年龄情况
安保是物业服务中不可或缺的一环，如果连这一环的成本都要削减，那么整体服务水平便可想而知。
一般，如果一个小区的安保人员整体都是身体健壮，精力充沛的年轻人，那么可以断定这个小区的物业还是不错的。
但如果安保都是些六七十岁的大爷，这就不得不让人对他们的保护能力产生怀疑，甚至担心他们自身的安全。
所以买二手房参观小区时，一定要留意小区的安保年龄，如果连保安都没有，那么这个小区的物业管理水平绝对堪忧！
2、绿化保养情况
小区绿化环境只有定期进行修剪，施肥等细致养护，才能保持小区的环境更加宜居。
如果没有持续的保养维护，那么整个小区就会显得萧条破败，毫无生机。
所以在考察小区时，可以多关注一下草坪、花园的情况，如果是杂草丛生，树枝长期没有修剪，那么这种物业服务不仅影响小区的居住品质，甚至房产的价值也会持续下行。
3、电梯维护记录
电梯作为特种设备，需要专业人员定期检查和维护。在高层建筑中，电梯的安全运行至关重要，一旦出现故障，后果将不堪设想。
所以，在参观小区时，也可以留意一下电梯轿厢内是否有相应的电梯维护表单，表单的维护情况和时间记录是否规范？这些细节往往都反映了物业对电梯维护的重视程度和执行力。
.02什么情况可拒交物业费？
1、物业质价不符可 “抗费”
如果物业提供的服务与合同约定的严重不符，业主有权拒交物业费。
比如合同约定物业每天要定时清理垃圾，但实际垃圾堆积成山，3—5天才清理一次；
又或者电梯故障、楼道门禁失灵，迟迟不维修，这些情况都属于未按合同履约。
2、安全隐患不解决有理由拒交费
小区的安全至关重要，如果频繁出现电梯故障，消防设施缺失或失效，楼道的灯长期不亮，等安全隐患，物业了解情况后长期不解决的，业主的生命安全受到严重威胁，这种情况下，业主完全有理由拒交物业费。
3、如果物业无法出示合法收费依据，坚决拒交
物业收费必须要有理有据，如果物业乱收费无法出示，合法的收费依据，那么业主就有权暂时不交物业费。
如果业主要求物业提供相应的收费依据文件，物业推诿或拒绝提供，那么业主就可以向当地物业管理部门投诉反映，同时，保留好相关的证据，在问题解决之前，先不要盲目交费。
此外，如果物业公司采取断水断电的方式，催缴物业费，业主不仅无需交费，而且还可以向相关部门举报，让其违法行为付出代价。
而且按照相关的规定，如果因物业公司断水断电导致的业主蒙受损失，物业公司也要付出相应的赔偿责任。
依据新《民法典》和《物业管理条例》，业主还拥有以下权利：
①如果业主对物业公司服务极其不满，有权更换要求物业公司；
②物业公司的费用征收和使用情况，业主享有知情权和监督权；
③小区公共区域的经营收益，归全体业主所有。
另外，北京住建委新规：物业禁止收垃圾处理费、装修管理费和押金。物业费含垃圾清运的，不重复收；不含的，按年每户30元标准收。
.03如何投诉最有效？
面对物业的问题，业主可以通过以下实用方法来维护自身的权益：
1、消防安全，拨打96119投诉。
物业对小区楼道内乱停，电动车乱放，垃圾等熟视无睹，业主可以拍照取证，并拨打96119向消防部门投诉。
2、财务问题，拨打12366举办
如果物业催缴物业费、停车费时，拒绝提供发票，业主可以保留证据，并拨打12366向税务局举报。
税务部门会对物业公司的相关财务情况进行核查，发现违规，物业不仅会面临罚款，情节严重时，相关负责人可能承担刑事责任。
3、小区违章建筑，拨打12319反映
如果你所在的小区出现违章建筑，暖气不热等等，可以拨打12319热线，向城建部门反映情况，城建部门会及时协调处理，保障居民的正常生活秩序。
总结一句话：团结才是力量，物业公司最怕的就是业主团结起来，所以面对物业的问题，业主不要怕、不要多、更应该勇于站起来，齐心协力，通过合法的途径维护权益。
