突发！江宁人苦苦等待近5年的商业综合体，有重大变化！
就在最近，南京市规划和自然资源局官网发布了《南京江宁百家湖（中心片区）控制性详细规划》NJNBd040—63规划管理单元图则修改（公众意见征询），竹山路地铁口的景枫G96，规划大调改：
① 用地性质优化，由两幅商办混合用地合并为一幅商住混合用地，江宁核心区腾挪出珍贵的居住机会；
②地铁1号线、5号线的换乘大厅提上日程，这两条线路出站换乘的现状不会维持太久；
③ 规划的150米高楼被“砍”，商业办公建筑高度被限制在80米内。
问题来了，景枫G96的巨变，好事还是坏事？
01
先复习下景枫G96综合体的背景知识。
2020年12月，景枫以11.6亿底价拿下竹山路G96地块。这块地出让面积87103.80㎡，为商办混合用地、基层社区中心，综合容积率4.53。
图片拍摄于2021年4月
根据当时的出让条件，G96有诸多建设条件，比如：
A分区须建设一座150米高的标志性塔楼，购物中心体量不低于15万方，且得建一座3万方的地上停车楼；
整个地块内得建设并自持两个酒店，A分区内得引进一线品牌酒店；
A分区得建设建筑面积不小于5400㎡的地铁竹山路站换乘厅，且与地块结合工程分为三层。
官方的规划里，这座综合体对江宁意义重大，早在2022年江宁发布就公布了综合体的案名：景枫城，计划开竣工时间节点为2021年10月至2024年10月。
但由于建筑业态多、要求自持比例较大，且为双地铁上盖，景枫G96的整体开发建设难度并不小，一度进展缓慢、停工过，甚至于去年2月被列入江宁区闲置土地名单内。
就在今年一季度，江宁高新区在回复市民咨询时还表示：“竹山路景枫G96综合体暂无明确建设计划，待后期明确土地开发方向后将及时对外发布。”
现在，景枫G96规划大调改，项目继续推进有望了？
02
景枫G96用地面积约9.04公顷，目前以空地和临时工棚为主。按照最新规划，这座综合体将改头换面。
首先是商办改商住，江宁核心区即将腾挪出珍贵的住宅选项。
根据规划，G96将由两幅商办混合用地合并为一幅商住混合用地，容积率由5调整至2.2，建筑高度也从150米调整至80米内。
注意，按照原本的规划，G96的商业、办公占比非常高，且大多由开发商自持。规划调整后，商业办公建筑占地上总建筑面积比例为15%-30%。
这意味着未来项目住宅最高可占比85%，继仁恒龙湾、嘉和华府之后，江宁核心区又新增改善选项。
其次，地铁竹山路站换乘大厅再次提上日程。
我们知道，由于G96一直没能建起来，设置在项目内的换乘大厅也没能兑现。目前，地铁1、5号线竹山路站换乘得出站。
根据最新规划，地铁1、5号线竹山路站的换乘大厅仍然设置在G96内，且明确该换乘大厅要与商业、办公功能一体化设计，合理组织交通流线。
基于此，我们猜测，未来G96将是双地铁上盖的综合体，以住宅为主，辅以部分商业、办公、社区中心、停车场等配套，实现复合式场景营造。
有人忍不住发问，以景枫中心为样本，竹山路景枫城的期待值非常高，现在商业变商住，江宁核心区是要自降身段吗？
锐评君认为，这并非坏事。
虽然这份规划尚在公示期，且后续G96是回收重新出让还是继续由景枫来开发都没明确，但审时度势是明智之举。
经过多年的开发建设，江宁核心区的商圈能级、商业小宇宙领先南京。
河定桥及胜太路，以大润发+金轮+同曦+弘阳为主力；东山，万达广场扛起大旗；百家湖不用多说吧？金鹰+景枫中心+太阳城+1912，玩转夜经济、首店经济等，轻松吸纳全南京的消费力；竹山路一带，龙湾天街、在建的仁恒滨水商业，未来也毫不逊色。
密度如此高的商业布局，经济繁荣时一片祥和。可经济面临上行压力的当下，大家的收入预期降低，消费也不可避免降维，现有的江宁核心区商业内卷激烈，商场未免有饱和之嫌。
反倒是受限于非常有限的土地供应，江宁核心区域，包括百家湖、九龙湖、小龙湾等，新房供应一向很紧张。
以至于虽然整体楼市大环境是下行的，但江宁楼市自成小气候，嘉和华府、仁恒龙湾等改善盘逆市热销，九龙湖好不容易拿出一幅低密度的G18宅地，经过72轮激烈竞拍，最终被金茂收入囊中。
如此局面下，G96果断调结构换仓，缩减商业规模，切实增加供应相对紧张的居住用地，一方面能避免区域商业内卷，满足改善人居需求；另一方面，占据相当比例的住宅能为开发企业带来实打实的利润空间，助力整个综合体快速建成，尽早进入良性循环。
03
除了爆改规划的G96，接下来江宁核心区还有哪些全新改善选项？跟着锐评君看看。
东山—中建东山樾府
即去年12月中建方程以19.36亿总价拿下的G77地块，项目已公开城市展厅，容积率1.8，打造15-17层小高层。
据了解，中建东山樾府主力户型120、140、174㎡，四代宅、约1.2万方园林景观、会所等配置，将改善基因拉满。
东山—中天美好G55
东山G55地块，于去年11月被中天美好+上元城市建设以5.63亿总价拿下，地块紧挨着热销的金宁风华。
最近，G55地块规划出炉，将打造8栋15-18层第四代住宅，户户有露台，部分楼栋一层架空，建筑立面为大面积玻璃幕墙+香槟色金属线条，颜值很高。
东山—江宁城建G49
2023年8月，江宁城建以15.1亿底价拿下东山G49地块，该地块距离海玥华府不远，位于武夷七里湖山的南侧。
根据规划，G49将打造13栋17-19层高层住宅。其中，11栋为带错层露台设计的四代宅。
九龙湖—金茂G18
4月30日，金茂经过72轮竞拍，以11.4亿总价拿下九龙湖容积率1.8的G18宅地。
根据金茂官方海报，项目将打造成带有科技系统的金茂府。新房断档多年后，九龙湖的改善人居终于要大步迭代了！
小龙湾—朗诗玲珑屿北侧地块
有消息称，小龙湾朗诗玲珑屿北侧的闲置地块，近期将拿出来招拍挂。
事实上，今年3月，江宁官方回复网友咨询时表示，开发区已在洽谈这块地的收回事宜，一旦成功收回，将列入出让计划。
地块前身为景枫正和大厦，地段一流，周边有太阳城、地铁1号线小龙湾站等配套覆盖。参考金茂G18的热度，这块地一经挂牌，大概率也被房企争抢。
你怎么看景枫G96地块爆改规划？
江宁核心区的改善机会，有你心动的吗？
