2025年中国房地产市场呈现出前所未有的矛盾局面。一方面，全国范围内的房地产市场持续走低，交易量和价格双双下跌的趋势日益明显。另一方面，各级密集出台各类救市政策，包括取消限购、降低房贷利率、减免契税和增值税等多项措施。然而，这些政策似乎收效甚微，对市场的提振作用只是昙花一现，未能从根本上扭转市场颓势。
针对这一现象，有不少90后购房者提出了引人深思的观点，他们认为当前房地产市场已经出现五个显著特征，这些特征预示着房地产市场的根本性转变。他们甚至认为，90后可能成为最后一代大规模购房的群体，整个行业的运行逻辑正在发生深刻变革，楼市风向已经变了，大家一定要看清楚当前及未来的形势。
01 中国社会已经全面进入老龄化阶段
根据最新统计数据，截至2024年底，我国60岁以上老年人口规模已达到惊人的2.96亿。人口学预测显示，这一数字将在2035年突破4亿大关。与此同时，年轻人口数量呈现持续下降趋势，90后群体约为1.7亿人，00后进一步缩减至1.45亿人。
这种人口结构的双重变化对房地产市场产生了深远影响。一方面，老年群体普遍已经拥有住房资产，他们的住房需求主要集中在适老化改造而非新增购置。另一方面，城市年轻一代大多可以通过继承方式获得父母房产，这显著降低了他们的首次购房需求。
这种代际传递效应导致市场刚需群体规模持续萎缩，从长期来看将形成持续性的房价下行压力。值得注意的是，这种人口结构变化并非短期波动，而是具有长期性和不可逆性，它将从根本上改变房地产市场的供需格局。
02 房产税试点城市开始扩围
当前，房地产税这项酝酿多年的政策正在加速落地实施，且试点范围也在持续扩大。2024年10月，国家相关部门正式宣布将在现有上海、重庆两个试点城市的基础上，进一步扩大房地产税征收试点范围。
根据已披露的政策细则，房地产税将采取从价计征的方式，税率区间设定为房产评估价值的0.5%至1.2%。值得注意的是，政策特别设计了累进税率机制，对持有两套及以上住房的家庭实行阶梯式税率。这一制度设计充分体现了"房住不炒"的政策导向，旨在通过税收杠杆调节住房资源配置。
房地产税的实施将产生深远影响。从微观层面看，持有多套房产的家庭将面临显著的持有成本上升。以一套评估价值500万元的房产为例，按照1%的税率计算，每年需缴纳5万元的房地产税。对于拥有多套房产的家庭而言，这笔支出将相当可观。
从宏观角度看，这一政策将促使大量投资性房产进入二手房市场。可以预见的是，政策实施后各地二手房挂牌量将出现明显增长，部分城市甚至可能创下历史新高。供给端的集中释放必然会对房价形成下行压力，加速房地产市场价值重估的进程。
03 房价与收入比严重失衡
目前房价与居民收入之间的严重失衡已经达到历史高点。以一线城市为例，上海、深圳等地的房价收入比高达40倍，这意味着当地居民需要不吃不喝工作40年才能购买一套普通住宅。即使是房价相对较低的二三线城市，这一比例也维持在20-25倍的区间。
这种失衡状态与国际标准形成鲜明对比，西方发达国家的房价收入比普遍维持在6-7倍的合理区间。这种巨大差距表明，我国主要城市的房价水平已经严重脱离当地居民的实际支付能力。造成这种局面的原因是多方面的，包括长期宽松的货币政策、投资渠道匮乏导致的房产投机、地方对土地财政的依赖等。
然而，这种不可持续的状态正在迎来转折点。随着"房住不炒"政策定位的强化和长效机制的建立，房地产市场将经历一个价值重估的过程。未来房价将逐步实现去泡沫化和去投资化，最终回归到与当地居民收入相匹配的水平，这是市场发展的必然规律。
04 更多的年轻人选择租房居住
年轻一代的居住观念正在发生革命性变化。当代城市青年对住房消费展现出与前代人截然不同的价值取向。根据《2025年中国青年居住观念调查报告》的权威数据，在25-35岁这一传统购房主力年龄段中，坚持"必须购房"理念的比例呈现出断崖式下跌，从2020年的78%骤降至2025年的42%。与此同时，主动选择"租房居住"生活方式的年轻人比例则实现了翻倍增长，从15%跃升至36%。这一数据变化绝非偶然，其背后蕴含着深刻的社会经济动因。
年轻群体购房意愿的持续弱化主要源于多种结构性因素。首当其冲的是居高不下的房价收入比，使得购房带来的经济压力远超普通年轻家庭的承受能力。二个是就业市场的流动性增强，年轻人为追求职业发展需要保持居住地的灵活性。三个是消费观念的代际更替，当代年轻人更注重生活品质和消费体验，不愿为购房牺牲其他生活需求。当然，租赁市场的规范化发展，长租公寓等新型租赁模式的出现，也大大提升了租房居住的稳定性和舒适度。
这种居住观念的转变正在对商品房市场产生深远影响。随着主力购房人群规模的持续萎缩，商品房市场的需求端将面临长期的结构性收缩。房地产市场的供需关系正在发生根本性逆转，这种转变不是周期性波动，而是发展模式的质变。在市场规律作用下，房价长期下行趋势已经形成，过去二十年的房价单边上涨行情恐难再现。
05 保障房将加快入市步伐
保障性住房建设的提速构成了另一个重要趋势。2024年，国家制定了明确的保障房建设规划，计划在未来五年内新增600万套保障性住房，年均建设规模达到120万套。这一计划的实施将显著改善城市中低收入家庭的居住条件。从具体实施路径来看，保障房体系将呈现多元化特征，包括共有产权房、廉租房、公租房等多种形式。这种分类供给的模式能够满足不同收入群体的差异化需求。
保障房的大规模入市将重塑整个住房供给体系。商品房市场与保障房市场的双轨并行，意味着住房需求将被有效分流。中高收入群体仍可通过商品房市场满足改善性需求，而中低收入群体则可以通过保障房体系解决基本居住问题。这种供给结构的调整将从根本上改变房地产市场的运行逻辑。商品房市场的需求规模将因此缩减，开发商需要重新评估市场容量和产品定位。从长期来看，这种结构性调整有助于房地产行业向更加健康、可持续的方向发展。
总的来说，对于上面楼市的5大现象出现，预示着其风向已变，中国房地产市场将进入一个更加注重民生、更加注重可持续发展的新阶段。房价单边上涨的预期将被打破，市场将呈现出更加分化的特征。一线城市核心区域由于资源稀缺性仍将保持相对稳定，而部分供给过剩的三四线城市可能面临较大调整压力。
在这种背景下，购房决策需要更加审慎，既要考虑居住需求，也要充分评估持有成本和长期价值。房地产行业的转型虽然会带来阵痛，但最终各地的高房价将会逐步回归到居住属性。同时也将促进资源更合理配置，推动整个行业实现高质量发展。
