1
今年的海淀楼市，仅用“沸腾”二字已经很难形容了。
过去，海淀在北京可以说是最“傲娇”的主儿。
连续十来年，海淀每年仅供地两三宗，新房整体供不应求，因为量少，也很少出现多个项目同时代贴脸竞争的情况。
如今，格局完全变了，海淀迎来史无前例的供应潮，再加上“好房子”政策发布，拉高了购房者的“心动”阈值，所以，多盘对垒之间，直接把项目竞争拉入毫米级。
关键问题是：
都在提好房子，到底什么样的好房子，才能满足海淀买房人的口味？
答案，要从一场发布会说起。
5月15日，华润置地好房子样板落地暨臻澐产品发布。华润置地、招商蛇口、中铁置业携手打造，在这个项目上将做1+1+1>3的好作品。
关于好房子，臻澐这次说到点子上了。
总的来说，就是通过深度把握「人、地、城」三者关系，深度匹配那些没被挖掘或者被忽视的需求。
臻澐的方法论，我认为可以称之为：
三棱镜效应。
在拒绝均质化豪宅输出的基础上，首先，就像三棱镜可以将白光分解为七色光谱一样，臻澐通过对海淀，以及海淀购房者的了解，精准拆解城市的“基因光谱”；
其次，通过“波长重组”完成在地项目属地文化、需求的匹配；
最后，实现“价值折射”，引领海淀豪宅跃迁，引领新趋势。
这种重构「人地城」三角关系，跳出“单一输出”思路，给“好房子”提供新的“需求共创“思维。不是我做你用，而是用专业经验，基于需求更深层次的产品定制和呈现。
2
具体落地，臻澐是怎么做的？
先讲第一个切面——「人」，即购房者。
我们都知道，房子最终是拿来住的，但豪宅项目经常忽视这一点。
臻澐被定位为“功能美学四季豪宅”。
通过一份详细的客研报告，臻澐打破了很多市场对于海淀客户、对于豪宅的刻板印象。
海淀人低调、内敛、踏实，因此更看重实用性。
可以看到，臻澐项目中很多功能性设置，其实都建立在实用性，也就是房企“更懂海淀客户”的基础上。
比如发布会中，臻澐推出四个核心功能：
华润置地首个“静音住宅"
首个全屋健康灯光系统
与孩子“共同成长”的学习空间
让智能化从好用到好用
静音
海淀的小孩，普遍从小学乐器，海淀家长自己也卷，需要安静的环境“充电“或者休息。
因此，海淀人对静谧空间的要求非常高。
项目深谙此道，提出了“静音住宅”概念，它解决噪音问题的思路，非常值得行业借鉴。
首先，臻澐对生活噪音来源，做了一次深度分析，通过模拟客户生活动线，将噪音的来源分为三类：外部噪音、垂直噪音、平行噪音。
然后，按照噪音实际对业主的影响，确定了降噪的重点。同时，考察国内外的“静音项目”，重新界定“静谧”的概念——
大于国标，达到五星级酒店标准。
以此标准，臻澐聘请从事全球五星级酒店静音工程15年行业专家，给项目的每一栋楼，都做了噪音解决方案。
注意，是每一栋楼。
通常市面上项目，出于成本考虑，只会对沿街或者沿轨楼栋做降噪处理。
为了给业主还原真正的静谧空间，臻澐上了“9大静音措施”，包括系统窗降噪、户间墙加厚、静音管道、电梯降噪、同层排水等，甚至就连主卧的挂衣杆、空调风管都做了“静音化”处理......并且在选配家电思路上，也将静音作为重要参考值。
灯光
针对海淀妈妈的带娃场景，项目做了全屋健康灯光系统，通过低蓝光、全光谱灯具，缓解视疲劳，保护视神经系统发育。
将健康照明覆盖全屋，臻澐是头一个，想必是契合了海淀客户处处都能学习看书的需求。
空间成长
在带娃场景里，臻澐不局限于当下时点，也考虑到客户家庭成长，根据孩子从小到大的变化，给空间尺度足够“留白“，满足小童时期，网课和练琴需要家长陪护；
孩子长大之后，对空间独立的需要。臻澐通过对书桌、床、座椅、衣柜、床头柜的尺度计算，让面宽与进深呈现更具包容度的比例关系，打造会成长的空间。
小区里的四点半学堂，也是结合海淀妈妈一对多组团教育需求而生，这不仅仅击中了海淀妈妈在家教育的需求，也节省了大量路上时间，提高了效率。
其他核心功能的诞生也是如此，必须前置化客户需求。
好用的智能化
还原海淀银发老人的生活习惯，项目为长辈房专门做了“小家化”。老人有时候会忘关燃气水电，项目配备包括燃气报警联动关闭燃气、自动关闭水电等“五警四关”智能安全系统。
针对睡眠的AI健康监控，为客户出具睡眠监控报告。甚至灯光、温度都通过智能化，可定制适配居者的场景。
真实将智能化从“硬控“时代，即对窗帘、按键的控制，迭代至“心控”时代，让智慧更顺应需求。（智能化功能分布在部分空间）
一边根据购房者生活角色，做细致分类，一边将生活场景化，研究需求的来源，从根源上解决问题，满足需求。
豪宅版好房子，就应该按照臻澐这种思路来。
3
关注海淀楼市的应该都知道，包括臻澐在内，年初朱房村拍了两块地。因为临高速，两个地块都面临噪音问题。
在外界看来，臻澐地块似乎离高速路更近。
说点大家不知道的，当时两个地块华润置地都想拿，如果只能保其一，必取臻澐地块。
因为有信心处理噪音问题，所以选择哪个都一样。但有一点却是主观能动性很难改变的，那就是
两个地块的素质有差别：
臻澐的底盘更出色。
臻澐的园林，可以兼顾“西山”与“清河”两大要素。
北京的豪宅买家，大多有“西山”情结，规划原因，住西山不容易，看西山就成了另一种向往。
海淀的高净值买家，不仅爱西山，还爱清河。清河自西向东，串联起了圆明园、清华、北大，以及今天大部分海淀顶级豪宅产品。
在很多老海淀人眼里，清河代表了海淀的过去、现在和未来，是一个浓缩海淀古今文化的重要精神图腾。
通过楼栋排布，臻澐小区里不仅有可观西山的横向“山轴”，还能引水入园，形成纵向“水轴”。
这是一种独属于海淀精英的城市获得感。
加上项目本来就近清北，意味着在臻澐，抬头是西山壮阔，低头有清河秀丽，转头，是跨越百年的中国最高学府。
同时臻澐采用东意西境的理念，对在地文化做了精彩的艺术转译，比如，颐和园在冬至会上演金光穿洞，臻澐则有自己的落日熔金......
效果图
只能说，臻澐真的太懂海淀人的情调了。
更好的底盘，也让臻澐有条件通过楼栋错落排布，实现每一栋楼观景体验最大化。相比单一的观景面，只有一排楼栋能成为“楼王”，臻澐可以说是——
栋栋楼王。
另外，小区里观景最好的位置，还设计了仅9人享有的“摘星户型”，栋栋楼王之中，少数人追求的“极致”机会，依旧被保留了下来。
读懂客户需求，考验的是房企的态度，读懂地块、读懂城市，考验的就是房企的经验了。
华润置地深耕海淀已经25年，可以说：
几乎没有房企比华润置地更懂海淀。
从华清嘉园开启学校+社区概念，到橡树湾保留100多棵原生树尊重在地文化，从海淀幸福里引领简雅美学风尚，到今天的臻澐......
华润置地在海淀每一次的风潮引领，都是基于研磨地块条件和海淀的城市气质。
背后，是我们经常提到的理念：
只定制，不复制。
如今市场上很多项目，也在做文脉匹配的概念，讲「在地化」故事，但大多是公式化流程。
臻澐这次的风格主打“东意西境”，简单说就是古今、中西融合，这是：
理性与浪漫的碰撞。
海淀是近代中国，中西方文化碰撞最早的地区之一，融合程度高，这一点从颐和园、圆明园的风格就能看出来。
如今的海淀，也是一个文化交织碰撞的地方，海淀前沿产业，聚集了很多来自世界的专家学者，大批有留学背景的翘楚在这里奋斗打拼。
东意西境，符合海淀身处世界科创潮头，坐拥中国文脉传承的气质，也更适配国际化审美需求。
此外，因为臻澐西有西山绚丽的夕阳，南有阔澈清河，立面“皮肤”也要和夕阳、清河有互动，因此做了“山河交映”的思考，让整个建筑群充分融入在地环境，未来夕阳映射在臻澐，倒影在清河之上的景象，也将成为海淀新的城市封面。
效果图
当然，这里面也有开发商的小心思。
现在很多豪宅产品，大多会选单一的中式或者西式风格，见多了，难免审美疲劳。东意西境很少，也意味着这种风格，在市场上也更有辨识度。
换一个角度来讲，这是稀缺性。
正是这种“拒绝同质化”的造房理念，让华润置地在海淀深耕多年，亦如初见。可以一直引领海淀潮流先河，打造一座座经典。
4
臻澐造房的“三棱镜效应”，核心就是不断拆解、重组，总结下来就是三点：
读懂客户，读懂地块，读懂城市。
读懂的前提是真正做到躬身入局。
作为北京今年首个不限价项目，外界的目光一直在聚焦臻澐，这一次，臻澐项目上呈现的造房方法论，估计要掀起新一轮风潮。
End
本文完，如果喜欢，请点击在看。
关于投资分享、实操思路、人生感悟和一线资讯，都会放在星球，有需要的读者，可扫描文末二维码加入后阅读。欢迎跟9600多投资爱好者共同成长，日富一日。
