文/粤进深 严明会
最近几天，相信很多人都被海珠的一个盘给刷屏了。
珠光海珠新城，冒出一批工抵房，单价低至3.8万/平起。
毛坯交付，据说最快6月就能收楼出证。
房源主要集中1-3栋，面积段涵盖建面约95平、110平、以及131平三四房。
根据传出来的消息，95平，总价最低359万起；110平，总价439万；131平，总价509万。
单价“3字头”买海珠，谁听了不迷糊。
但是吧，事出反常必有妖。大家也先不要太激动。
现在的楼市，新规产品层出不穷，价格也内卷不断。开发商要不使点“小手段”，哪里能吸引人来关注。
何况还是旧规产品，不想点办法，更要成为“小透明”。
这不，最近两天，已经有中介带着客户，哼哧哼哧跑过去，结果……
说好的3.8万一方，还有楼层挑，结果去到，都是些很差的楼层。一些普通较好的楼层依然要“4字头”起。中介直呼“被骗了”。
某书上看了一下，还不是个案。
海珠新城这个楼盘，降价是真的，单价3.8万也可能不假。
但这个价格是否更多成为引流的噱头，则值得商榷。
另外还有一点，即便真的是“3字头”，从这个盘近两年传出的消息，能不能买，也是一个问题。
还是先看一下这个盘的整体情况。很多人说是自己给作死的，其实并不是没有道理。
珠光海珠新城，源自沥滘旧改，毗邻中轴线与珠江，在区位上得天独厚。
并且旧改的体量，十分巨大。
规划总用地151.42公顷，建设总量436万平方米，相当于2/3个珠江新城的面积，共分为N多个地块开发。
项目作为广州市重点工程之一， 也是“老四区”中体量最大的城市更新项目。
海珠新城作为一期项目，一共规划有9栋楼，共1597套房源。
2022年首开之时，片区没几个新盘，项目凭借北看海珠湿地公园，南临珠江后航道，一度高开。
最高价去到7.5万/平，而大部分的房源也要到6-7万/平。
只不过，项目高开低走，2023年开始，价格一路走低，从6万，到5万，到4万，再到如今的“3字头”。
几乎可以用“腰斩”来形容。
项目之所以一路降价，一方面受整体大环境的影响。
另一方面，则主要受项目本身负面消息缠身影响。
沥滘旧改规模大，但进展却很缓慢，该旧改最早始于2001年，然而直到2019年才开始大规模拆迁。
此后，由于操盘手珠光集团资金紧张，问题不断。海珠新城自2022年开盘以来，爆出过多重隐患。
包括首批房源因抵押无法网签，承诺的交付延期，甚至出现多次停工等。
粤进深也去查了一下广州住建局的数据，开盘至今三年，海珠新城住宅已售套数830套，住宅未售套数套数767套。
网签去化率仅五成左右，去化并不理想。
即便价格一降再降，操盘手的资金问题依然是横亘在项目面前的拦路虎。
前不久，珠光集团的上市平台珠光控股发了年报。
2024年，收入15.86亿港元，同比减少31.2%。
并录得综合亏损34.68亿港元，比前一年亏损扩大了293.95%。
其流动负债项下的计息银行及其他借款137.64亿港元，而包括受限制现金在内的现金及银行结余仅1700.3万港元。
存在严重的资金缺口。
不过，海珠新城并没有注入珠光控股这个上市平台。
但从珠光控股的情况，也足以窥见珠光集团的情况，不甚乐观。
所幸的是，海珠新城已经引入了新合作方。
去年12月，珠光集团与中信集团旗下中信城市签署合作共建协议。共同推进珠光海珠新城项目后续开发建设。
标志着沥滘城市更新项目，将有望进入新的阶段。而海珠新城的推进情况，也将持续受到关注。
有一点，不论怎么说，如果要从产品的维度来讨论，海珠新城后续的去化依然面临压力。
首要的一点，项目并非新规产品，使用率约九成左右。
虽然对比旧规产品也不算低了，但对比新规产品却不占优势。
恰恰，近两年的海珠市场不断冒出新规产品，中建天钰、中交天翠、绿城馥香园……不仅使用率高，价格也内卷。
而且对比这些新规产品，项目距离地铁并不近，周边是城中村，城市界面一般，需要较长时间的改善。
海珠新城少有的优势是准现房，幼儿园以及部分配套已兑现，且将配建的九年制学校计划引入清华附中附小办学，有教育光环。
不过基于开发商的资金情况和目前的新规行情，要不要下手，就见仁见智了。
