位于徐汇区的上海“模速空间”，身处西岸传媒港核心地带，是全国首个大模型创新生态社区，从物理空间看颇有“大隐隐于市”的特点——位处高品质办公空间，大模型企业具备典型的“轻资产”特点，“人才和他们的电脑”是目之所及的企业标配。除了部分应用端企业展示了各自所处垂类领域的沙盘、示意图或人形机器人等智能体，模速空间在“看得见”的形态上似乎与其他产业空间没有太大差别。
但究其内核，徐汇区为大模型企业量身定制的产业空间与生态社区氛围，助力模速空间及其周边300余家大模型企业和相关投资机构，在此实现了产业要素的碰撞。
在此过程中，通过用地混合开发、地下空间联动开发等策略，徐汇正逐步将模速空间打造为“24小时活力创新社区”，并以模速空间为引擎，加速打造全国人工智能产业新地标。
模速空间
混合开发模式促进空间活力
记者从徐汇区规划与自然资源局了解到，这一构想最早可追溯至2013-2016年，黄浦江南延伸段WS5单元成功出让9宗商办用地，陆续吸引央视总台、腾讯华东总部、梦中心、恒基、游族等龙头企业和项目入驻。这一开发模式不仅加快了产业载体集聚，还保障了土地高效利用，更为模速空间等新兴产业生态社区提供了支撑——2023年9月，模速空间首期1万平方米空间在西岸传媒港揭牌，如今已吸引超过100家大模型企业在此入驻办公，未来将建成总计10万平方米的产业空间。
根据《徐汇滨江人工智能产业专项规划》，“产城融合”是徐汇强化规划先行的首要目标，围绕模速空间这一核心载体，规划构建集研发、孵化和应用为一体的空间网络。
“用地混合开发”的需求就此诞生。记者了解到，用地混合开发（Mixed-Use Development）是城市规划中日益常见的开发模式，即在同一地块或区域内混合布局多种功能，可涵盖居住、商业、办公、文化、休闲等。这一开发模式打破了传统单一功能分区的限制，具备功能复合、集约利用土地的特点，还可促进空间活力、增强社会互动、优化城市生活品质。
在模速空间所处的西岸传媒港，借助用地混合开发模式，科研用地兼容了商业、文化等功能。相似的开发模式在位于徐汇华泾镇的北杨人工小镇和徐汇滨江腹地的西岸数智中心亦有采纳。
规划总用地面积约54.3公顷的北杨人工智能小镇，建设规模约100万平方米。在这百万平方米的建设体量中，包含科研设施、租赁住宅、服务配套等多种空间功能，建成后的小镇将成为具有全球影响力的人工智能产业集聚区、人工智能全域应用示范区和国际化智能产城融合区。
去年开工建设的西岸数智中心，集合诸多国内人工智能行业顶尖团队的浦江实验室已确定入驻。该项目共出让7个地块，位于龙恒路-天钥桥南路-龙耀路-龙吴路（局部）围合区域，是商住办及科研综合用地，具体涵盖住宅、保障房、长租公寓、公建配套、商业及28万平方米的办公空间。混合开发模式也助推项目地下空间的商办部分实现了一体化开发。
北杨人工智能小镇
办公不出圈、实验有载体、场景可落地
在模速空间的建设运营中，针对大模型企业“高算力、强交互、重场景”的需求，徐汇区规划布局了“双核三带”功能结构。“双核”即西岸智塔和模速空间，分别承载总部基地及孵化中试的功能；“三带”即徐汇滨江的沿江科创展示带、垂直产业链办公带和滨水生活服务带。
徐汇区规资局方面表示，这一规划布局有助于实现“办公不出圈、实验有载体、场景可落地”的产业生态建设目标。
徐汇滨江人工智能产业空间的土地出让模式也有“三带”，即“带地下空间、带地上方案、带绿色建筑标准”。记者了解到，这一做法有助于实现高效协同开发，既能科学划分地下权属，也能统一地上方案设计，同时能更顺畅实现100%达到国家绿色建筑二星级以上标准、10%满足三星级标准的目标，真正打造低碳标杆商务区。
在服务大模型企业实际的空间使用需求时，徐汇区通过落实《上海市建设工程规划许可豁免项目清单（试行）》中，“商业建筑可在内部进行业态调整或互换”的相关豁免政策，阶段性调整了建筑使用业态，使大模型上下游企业能尽早在模速空间落地生产运营。
在过程中，徐汇区规资局等部门成立了专班服务团队，为大模型企业落实并联审批、容缺受理等创新审批模式，使企业能够快速启动建设。类似做法在北杨人工智能小镇的建设中体现为“联合评审”形式，即由区规资局牵头交通、绿化、消防、环保等部门跨前统筹行业管理建设要求，围绕地下空间、建筑、交通、绿化、消防等要求做全项目审批的前期论证。
“希望借助这些举措，为战略性新兴产业和未来产业节约宝贵的发展时间，加快营造与科技创新策源功能和高端产业适配的空间载体。”徐汇区规资局负责人说。
用好政策工具加快基础设施建设
加速路网畅通也是用地混合开发模式的一大优势。近年来，徐汇滨江区域先后完成了传媒港内部龙文路、龙台路、云绣路等道路工程，跨龙腾大道K-B、M-B连桥以及周边机场河等建设项目的审批服务。
“通过统筹规划区域内市政道路等基础设施建设，加快规划资源审批，为地区提供便捷畅通的交通环境和水清岸绿的自然环境，增强模速空间的吸引力和竞争力。”徐汇区规资局负责人介绍，针对审批过程中的紧急和疑难问题，区规资局通过灵活运用政策工具，加速证照办理。
如，在周边居民和白领期盼已久的天钥桥南路贯通工程中，徐汇区规资局通过改进设计方案，统筹协调交通、绿化市容、交警等部门意见，实施“告知承诺”“容缺后补”等机制，先行批复设计方案。
此外，对于部分长度较短、建设复杂性较低的管线施工项目，徐汇同样引入告知承诺制，容缺办理管线工程规划许可；在泉江路贯通过程中分段核发规划土地意见书，在龙华排水调蓄工程中分段核发建设工程规划许可；对龙腾大道南延伸等有特殊工期要求的市政线性工程建设项目，在具备核发国有建设用地划拨决定书的条件下，采取告知承诺的方式核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，有效加快项目施工进程。
接下来，徐汇区规划资源部门还将继续紧扣城市发展战略，为模速空间等产业创新产业生态社区提供全链条、多维度的资源保障，助力人工智能产业集群做大做强。
原标题：《用地混合开发、地下空间联动…上海百万平方米量级地块这样高效开发》
栏目主编：唐烨 题图来源：徐汇区规资局
来源：作者：解放日报 舒抒
