这阵子，楼市又成了街头巷尾的热话题。
总有人见面就问："现在房子到底是涨还是跌？"
说实话，搁在以前，这问题还能掰扯掰扯，可如今的楼市，早就不是非黑即白的事儿了。
就像大A股里的股票，表面上5000多家公司涨涨跌跌，实际上真正能往上走的，也就那几家龙头。
现在的楼市啊，也玩起了"K型分化"，一半是火焰，一半是海水。
啥叫K型分化？
炒过股的朋友都门儿清。
你看美股那"七姐妹"，苹果、微软这些巨头，市值占了美股总市值的近三成，剩下的几千家公司，要么原地踏步，要么跌跌不休。
楼市如今也是这副光景：少数城市像开了挂，土拍市场溢价率蹭蹭往上窜，房价跟着水涨船高。
多数城市却像被按了暂停键，房价跌了一轮又一轮，愣是看不见底。
最典型的就是北京、上海、深圳、杭州、成都这几个"楼市姐妹花"，自打去年救市以来，土拍和新房市场那叫一个热闹。
杭州土地溢价率39%，上海27%，成都23%，妥妥的"地王收割机"。
新房成交更是亮眼，深圳新房成交量同比涨了83%，上海二手房成交量涨了49%，连杭州这种新房供给减少的城市，二手房也涨了50%。
再瞧瞧那些弱势城市，土地流拍是常事儿，房子挂牌半年卖不掉的比比皆是，冰火两重天的场景，每天都在上演。
有人可能要问了，以前楼市不都是同涨同跌吗？咋突然就分化了？
这里头啊，既有经济规律的事儿，也有人性心理的事儿。
从经济层面说，城市化进程到了新阶段，人口往核心城市聚集，资源也跟着集中，自然就形成了"马太效应"。
就像老话说的，"人往高处走"，年轻人都往北上广深杭跑，这些城市的房子自然不愁卖。
从人性角度看，有钱人买房讲究稀缺性，核心城市的豪宅、低密住宅，就像股市里的优质股，大家都抢着囤。
普通城市的刚需房，就跟垃圾股似的，没人愿意接盘。
你看今年五一，广州天河的保利天曜，140平以上的大平层，验资300万才能看房，3天来了2000人；上海徐汇的绿城潮鸣东方，285平起步，均价19.5万/㎡，120套房引来200组客户。
可另一边，不少城市的二手房业主，降价几十万都没人问，有的甚至急得直跺脚，这不就是现实版的"二八定律"吗？
更有意思的是，现在就连同一个城市里的房子，也开始"分三六九等"了。核心区的次新二手房和高端豪宅，房价往上窜。
刚需小区的房子，价格却趴在地上起不来。就拿北京来说，朝阳公园附近的豪宅，去年涨了10%，可五环外的老破小，价格还在原地打转。
为啥会这样？
说白了，有钱人追求的是地段、品质和稀缺性，普通购房者看重的是价格和实用性。
这就好比吃饭，有钱人下馆子讲究环境和口味，愿意花大价钱；普通人在家做饭，图的是实惠和方便。需求不一样了，市场自然就分化了。
说到这儿，咱们不妨给楼市做个"价值分层"。
最顶端的，是北上深杭成的高端豪宅和低密住宅，这属于"升值线"，不仅能保值，长期来看还能赚钱。
往下一层，是广州、苏州、南京这些弱一线或强二线城市的高端产品，也算"优质股"，保值没问题，运气好还能小涨。
再往下，是核心城市的刚需房和一般二线城市的改善房，这就是"保值线"，能不贬值就算不错了。
最底层的，是普通城市的老旧二手房和刚需小户型，妥妥的"消费品"，就像买辆车，落地就贬值。
有人可能会觉得，这楼市分化太残酷了，普通购房者该咋办？
其实啊，认清现实比盲目跟风更重要。如果你手里有钱，想投资房产，那就盯着核心城市的优质资产，别被那些"伪学区房""伪地铁房"忽悠了。
要是刚需买房，就看自己的需求，别总想着"抄底"，合适就出手。
记住，房子的价值，从来不是钢筋水泥的堆砌，而是城市红利的分配。跟着人口流动走，跟着资源聚集走，总不会错。
最后，我想说，楼市的K型分化，其实是经济发展的必然结果。就像大自然里的森林，总有参天大树，也有灌木小草，各有各的活法。
咱们普通老百姓，与其纠结房价的涨跌，不如多想想怎么提升自己，毕竟，兜里有钱了，选择自然就多了。
你说是不？
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
