以10年为尺度，可以说西安商业综合体发生了巨大变化。
一些老牌商业落下帷幕，或闭店，或改造。更多的商业“巨轮”进驻西安，像已经开业的宜家荟聚、万象城，正在建设的太古里。
在这一变迁历程中，西安商业格局实现了去中心化，数个商圈分布在城市不同板块，例如较为典型的城北行政中心商圈，城南小寨商圈，新势力电视塔商圈，西部大道商圈。
变局中，近几年西安的产业高地，高新区商业布局也在剧烈冲击中开启全新迭代之路。
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改造+新开
高新区商业深度调整
作为西安的产业、科技和经济高地，人口年轻化特征明显，收入处于较高水平的区域，高新区对新型商业的吸引力自然不在话下。
而我们关注到，西安高新区分周期开发的路径中，板块内商业格局也在重新布局，今年起高新区商业将进入成熟板块深度调整和外拓板块商业扩张并行的新周期，并且，将在今年迎来一次商业迭新的小高峰。
其实，如果摊开西安高新区的板块地图去统计，可以发现高新区的商业数量并不少。
中大国际、万达广场、大都荟、高新方圆荟、科技路世纪金花、金鹰、大茂城、益田假日里、益田假日天地、兰岛广场、T11 Block等等，仅在高新区开发成熟区域内，商业分布密度并不低。
但也可以看到，这些商业大多是较为偏向传统商业的商场布局和运营模式。
尤其是商业综合体体量的桎梏，使商业本身的品牌数量、业态丰富度，以及“逛街”的空间舒适度，与近年来新开大型商业综合体产生差距，从而分流了部分消费需求。
改造，成为这些商场足以参与市场竞争的必然趋势。
而我们注意到，西安高新区已经着手启动对区域商业的调整。
例如，去年起唐延路核心位置的盛大时代广场开始谋划改造。
位于唐延路、科技路交口的盛大时代广场，可谓占据着颇具优势的地理位置。周边成熟社区不少，唐延路向南一路亦分布着不少的办公楼宇和企事业单位，过去，大体量的上班族需要在这里进行地铁与公交的换乘，人流量极大。
这也使得盛大时代广场成为了火爆一时的商业，西安首家卜蜂莲花超市在这里开业，品牌店铺不在少数。
去年3月开始卜蜂莲花超市宣布闭店停止营业，商场内的商铺陆续撤店后，为今年该商场着手拆迁改造铺垫。今年开始，商场拆除工作已经启动。
关于该商场的未来改造计划，公开信息显示，这里将进行全面性的综合开发改造，目前拆除的仅为一期项目，相关部门已经接手，后续将会寻找相关经验开发商洽谈，打造集商业、5A级酒店及高端住宅公寓为一体，整体面积超22万平方米的地标性商业综合体，建设周期预计三年。
再将视角放到高新二期板块，位于都市之门西侧一路之隔的益田假日里，地处锦业路和丈八二路交口，是高新二期的典型商业综合体之一。
该商场2019年12月20日正式开业，前几年运营状况还算不错，2023年销售额9亿元，2024年销售额8.5亿元，目标消费群体以周边办公群体为主。
而近期我们关注到，阿里司法拍卖平台上近日发布了关于益田假日里的拍卖信息，此次司法拍卖，涉及东方资产深圳分公司与西安益田假日里商业管理有限公司等之间的借款合同纠纷的执行，将以约7.4亿的起拍价进行拍卖。
如若后续完成拍卖，不排除益田假日里将更换运营方和更名的可能性，这也意味着该商场在未来或将迎来一次较大的调整和变化。
如果改造，从商场更好的运营角度看，必然朝着新综合体运营模式方向规划。
顺应商业市场变化，旧商场调改的同时，高新区新商业将在今年迎来一次开业小高峰，为区域带来更大的补充。
据不完全统计，高新区将有GT Mall、DT51、ICC环贸中心等三处商业计划在今年开业。
综合看来，这三处商业延续了高新区商业小体量的特征，继续走小而精的路线。例如，DT51商业建筑面积达7.3万㎡、GT Mall6.6万㎡的“街区+盒子”空间，西安ICC环贸天地购物中心商业面积2.4万㎡。
但从商业定位、运营方等影响商场经营的元素，这三处商业各有优势。
像DT51，是体育之窗NMC中心项目，由北京华联集团与陕西旅游集团合作打造，引入北京华联的旗舰品牌精品社区商业产品线DT51，项目创造性地将购物中心与体育和文旅链接。该项目位置亦十分优越，与地铁6号线、8号线的省体育馆站无缝衔接。
西安ICC环贸中心，则为城市CBD，地处锦业路与丈八四路交口，由开放式商业街区+高新万豪酒店+超甲级旗舰商务办公构成，项目开发由越秀地产与西部机场集团强强联合。
2.4万㎡的商业面积着实不多，但项目实力不俗。
这将是西安首例陆空TOD模式综合体，B1层地铁6号线丈八四路站地铁接驳口；商业1层设置城市候机厅接驳机场巴士；写字楼3层则是泛首层设计，与高新云巴丈八四路站联通。将于2025年三季度正式开业。
GT Mall则已经在年初进行了试营业，项目地处西安高新医院北侧，周边办公楼宇、社区密集，将于5月16日正式开业。
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高新三期，全力引进知名商业
如果说，高新区一期、二期已经开发成熟，商业可发挥空间不大，那么，正在高强度开发的高新三期，在商业布局上，商业体量和业态模式，都有着更大的可能性。
而在规划与招商上，高新区亦在寻找更合适的运营方。
高新三期商业的重心，无疑是在CID板块。
拥有滨水属性的永安渠商旅文化街区，是未来一大看点。
永安渠商旅文化街区位于丝路科学城未来之瞳科学公园南侧，总长约1.6公里，商业面积约46万平方米，分区建设永安滨荟中心、永安领汇中心、永安格韵坊、永安万汇广场四大组团。
从商业布局看，永安渠商旅文化街区与西安以往的商业完全不同，分板块与不同商业品牌签约合作，并以水系串联各功能业态，打造出集体验型购物中心、科创商业街区、夜经济街区、艺术酒店、文化社交空间为一体的城市级配套商业。
在这其中，首发商业高新玫瑰·ONE在5.89万㎡的商业体量之上，打造出科技、生态、艺术、人文相结合的沉浸式互动消费体验场景。目前入驻餐饮品牌已经揭幕，新店围挡持续上新，预计2025年全面开街。
据了解，永安渠高新玫瑰·ONE商业段5月1日已经正式开渠，并同步推出户外露营主题焕新活动。
年初时，西安高新区与香港兰桂坊集团就永安渠商旅文化街区永安格韵坊项目进行正式签约。永安格韵坊项目总占地约73亩，建筑面积15.2万平方米，建设集国际娱乐、高端餐饮及科创元素为一体的沉浸式体验区，形成“高科技+文化+娱乐+健康+生活方式”的复合业态组合空间。
据了解，目前该项目建筑结构基本封顶，具体设计细化工作正在进行。
再看未来之瞳以北，据了解，高科·未来广场与华润万象生活达成战略合作协议，近11万m²超级购物中心，双方将携手打造瞳北超级商业旗舰。
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从西安高新区一期、二期，到三期商业项目的大致梳理，其实可以看到区域商业变化的过程。
有数据显示，高新区大大小小的商业空间已超20个，数量上绝对不少。
而当下，随着数个商业项目计划开业时间确定，以及三期内新商业综合体建设提速，对于西安的产业高地高新区而言，未来也将以更好的商业配套服务区域内的消费群体，使高新区成为西安商业综合体版图中，一个重量级板块。
编辑：Lyna
审核：解革
监制：号称嬉皮
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