福州一小区的业主们近期了解到，物业打算在10号楼架空层停车场内增设电动自行车智能充电设备，业主们担心没有人工值守会不安全。
01
业主：物业将增设智能充电设备
代替人工值守 担心安全风险增加
三木花园D区10号楼的业主们告诉调解小组，多年前小区曾发生过一起因电动自行车锂电池爆炸引发的火灾，现在想起来还让他们心有余悸。
业主们认为如果在停车场内增设智能充电设备，也要安排人员值守。
02
物业：暂时没有
增设智能充电设备的计划
调解小组与业主们来到小区物业处了解情况，物业方代表称，目前物业没有要改造智能充电设备的计划，近期仅对停车场的消防设施进行了升级。
03
业主：
物业已将值守人员休息点拆除
针对物业的说法，业主们提出质疑，为何停车场内值守人员休息的地方已被拆除。
调解小组了解到，停车场的值守人员也是停车场管理的承包经营者，他们24小时生活在架空层停车场内，负责看管车辆以及充电安全问题。
停车场承包者
去年九月份左右，几个业主叫我来看车，签合同的时候都好好的，上个月开始就有人来，这里拆一下，那里拆一下，煮饭、烧水都不让我做，前两个星期我睡觉的房间也被拆了。
04
物业：相关部门责令整改
才配合处理架空层违建现象
物业方代表解释称，小区内有业主向相关部门投诉架空层有人员居住现象，存在消防隐患，相关部门才来现场执法。对此，法律人士也表示，目前没有全国统一针对架空层居住的详细规定，不过从消防方面来说，要保障安全出口、疏散通道畅通等，有人居住可能会堵塞通道，增加火灾风险。从建筑用途规范看，架空层不是设计用来居住的，改变用途居住可能违反相关规范，所以有人在架空层居住不符合要求，相关部门接到投诉会去整改。
法律人士提醒，小区楼栋架空层改造电动自行车充电桩，要是涉及改变原有结构或用途，按《中华人民共和国民法典》，得有专有部分面积占比三分之二以上，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，还得参与表决的专有部分面积四分之三以上，且人数四分之三以上的业主同意才行，要是基于原有结构进行功能提升，虽然没有统一规定，但由于关乎业主公共安全和利益，须要经过业主大会表决通过，或者征得业主同意。
物业方代表表示，若后续有增设智能充电设备的计划，会进行公示来征求业主们的意见。
05
承包者：经营条件发生改变
希望解除合同
停车场承包者表示，他当初来到该停车场看守，就是看中了架空层有休息区域，如今这个条件没有了，他希望和物业解除停车场值守的承包合同。
对此，法律人士表示，拆除隔间，搬走生活用品，让承包者失去居住条件，影响经营，按照《中华人民共和国民法典》，属于合同基础条件重大变化，承包者可以要求解除合同，因为拆除隔间和生活用品让他们失去居住条件，影响经营，按照《中华人民共和国民法典》，这属于合同基础条件重大变化，承包者有权要求解除，至于索赔改造投入，如果合同有相关约定，物业拆除行为违反约定，承包者就能索赔，要是合同没约定，承包者基于居住值守预期进行了改造，现在经营目的达不到，按照公平和过错责任原则，承包者可以要求物业给予一定补偿，但得拿出证据证明，改造投入和损失情况。
06
物业：总公司将安排专人
对接解除合同事宜
物业方代表表示，已将此情况汇报给总公司，总公司会有专人来与承包者们对接解除合同事宜。
调解手记
处理小区公共事务，应当安全为先，以人为本。对于影响消防安全的行为，应坚决整改，但物业作为小区管家，也要做好过渡、协调工作，避免“一刀切”带来不必要的误会和纠纷，希望物业方和承包者通过沟通寻找到具体的解决方案，同时物业方做好停车场的管理工作，维护和谐的小区环境。
