上海最对不起CAZ的地方，未来还有希望吗？
作为上海唯一全域划入CAZ（中央活动区）的行政区；
黄浦区承载着上海国际金融中心与消费中心的双重使命。
但是在这片寸土寸金的黄金地带，却有一个板块呈现出与CAZ定位严重不符的割裂景象。
这就是黄浦世博滨江板块：
黄浦世博滨江板块
在上海过去十年的滨江开发大赛中，黄浦世滨几乎失去了声音，没有一点存在感。
同样是滨江CAZ，黄浦世博滨江的名气大不如徐汇滨江和前滩，还被北外滩、东外滩盖住了。
最近我去黄浦世滨实探调研了下，发现跟徐滨、前滩等其它CAZ区域的发展差异实在太大了。
当徐滨把每寸土地都换算成房价时，黄浦世滨却豪横地搞起了“停车场博览会”：
还有违章机动车停放点、自来水厂、汽车销售中心等组队排布。
这让黄浦世滨看起来有几分郊区工业区的模样：
高雄路2号有一大块地正在进行土壤污染修复，像是城中村拆建现场：
据统计，黄浦世滨总共有20余幅土地尚未开发，有的直接涨满了2米高的芦苇，摞荒了：
这些空地和停车场，以前都是世博会浦西园区，拆走后留下了空地。
上海世博会浦西园区
在这里，还能看到黄浦少有的工人新村：
这也在于这里以前是比较差的郊区地段，是江南造船厂所在地，相应地诞生了工人新村。
好在因为世博会的举办，江南造船厂拆走了，比较幸运。
CAZ一般商业比较繁华，但在黄浦世滨是另外一幅模样。
黄浦绿地缤纷城半倒闭式营业，入驻品牌残存不到20%，人影难觅，多部电梯已不再转动：
黄浦世博滨江的城市界面不像徐滨、前滩那么高大上。
这里还留下了很多世博场馆设施，不仔细考究的人还以为是某个工业大厂房呢：
世博场馆
在滨水商务区的打造上，黄浦世滨跟周边的CAZ区域差异就更大了：
徐滨有腾讯、央视、芒果坐镇；
前滩有普华永道、拜耳跨国总部；
浦东世博滨江搞了很多央企总部；
东外滩有美团、字节、B站助阵。
而黄浦世滨没有多少拿得出手的明星企业，上海票据交易所、上海数据集团都不怎么知名。
这里的CAZ给人一种名不副实的感脚，几乎快对不起它的称号了，为何差异就那么大呢？
黄浦世博滨江因为历史上开发的原因在过去10年上海滨江的发展大赛中被“耽误”了。正是它的耽误，才给了徐滨和前滩弯道超车的机会。
黄浦区其实是由三个区合并而来，2000年与南市区合并，2011年又收编卢湾区。
三区合并后，给黄浦世滨的发展留下了一个长期的"后遗症"。
黄浦合并另外两个区以后，全区的发展重心开始南移：
从传统南京路-外滩轴线转向董家渡金融城。
董家渡金融城是黄浦向南发展推进的过程中搞的重点项目，早在2014年就开始宣传造势了。
但是往往重大区域的合并背后都会牵扯到一些利益，原南市、卢湾遗留的产权纠纷导致董家渡开发受阻。
比如董家渡地王项目原中民投退出后、融创接盘再转手，过来开发的房产商都破产了，非常邪乎。
这导致黄浦南下的第一站董家渡金融城现在都没有建好，可谓出师不利。
在这种情况下，黄浦自然不会再去搞南市南部和老卢湾南部的滨江区域了。
历史又很巧合，世博遗产给黄浦世滨区域增添了"甜蜜的负担"，使其错过了后来的发展机遇。
为了迎接2010年的世博会，这里提早进行了一场大拆大建，实现了城市肌理的全面更新。
这场世纪盛事不仅向全球呈现了上海"城市让生活更美好"的实践典范，更塑造了上海现代化国际都市的标杆形象。
然而盛会落幕后的十余年间，黄浦世滨区域的发展随即陷入静默期；
除了做一些局部微更新外，整体开发进程明显放缓，这是为啥？
因为经过世博周期的集中改造，区域内亟待更新的存量空间已基本出清，相对完善的城市基底降低了二次开发的紧迫性。
在这个背景下，黄浦区的城市更新重心自然转向更具挑战性的历史风貌保护区：
这不，新天地石库门复兴、豫园商文旅融合、老西门社区活化等重大项目接连启动。
随着2021年黄浦完成全区二级旧里改造攻坚，城市更新进入提质增效阶段。
以露香园高端住区为代表的更新项目逐步落地，老城厢复兴等系列工程也在推进中。
但是黄浦世滨因为板块本身的原因，老公房、老塔楼、早期商品房混杂，还没到拆迁的周期，不在黄浦的重点更新范围内。
值得注意的是，在举办完世博会以后，那些具有标志性的场馆作为特殊历史印记被保留了下来，并没有全部拆除：
黄浦世滨保留的中国船舶馆
保留的世博场馆占据了黄浦滨江宝贵的土地资源，导致区域可开发用地碎片化，形成了一个发展桎梏。
徐汇滨江能够快速发展起来，是因为没有历史包袱，工业区全部拆干净，可以成片开发；
前滩同样没有历史包袱，原先是一片荒地，得以连片建设了很多摩天商厦和江景豪宅。
但是黄浦世滨不一样，保留的世博场馆占据了滨江核心地块，没法成片开发。
也可能是黄浦早就意识到了这个原因，后续没在这里建设像徐滨、前滩那样的滨水商务区。
假设举办完世博会后，黄浦当年有魄力把那些场馆都拆完，率先建成高密度的滨江CBD区；
还会有后来的徐滨和前滩吗？可能不会有。
所以黄浦世滨是以自己的“牺牲”和历史机缘的“耽误”成就了徐滨和前滩。
时至今日，黄浦世滨已经错过了发展滨江商务区的最好时机，有人说以后也就那样了。
毕竟在2035的规划中，黄浦世滨还没有确定最终的详细控规，那些空地还不知道要建什么。
那么，黄浦世滨“对不起CAZ”的状态是否还会持续一段时间呢？未来何时能够二次蜕变？
上游有徐滨和前滩，下游有陆家嘴和北外滩，让黄浦世滨腹背受敌，处境确实尴尬。
如果黄浦世滨再建设像徐滨、前滩那样的滨江CBD，就很同质化了。
黄浦世滨必须找出一个特色的IP，能够在21世纪的黄浦江畔站稳脚跟，形成独特的竞争优势。
该怎么办呢？黄浦区已经初步有了想法，要在这里搞“中央科创区”：
2023年9月，黄浦区发布《中央科创区建设方案》，明确"数字科技+生命健康"双核驱动。
突然之间，黄浦世滨成了上海的中央科创区。
那么，黄浦为什么要在这里搞中央科创区呢？
黄浦这个打法，非常顺应新时代城市发展的主旋律，并且极度彰显出了自己的区位特色。
可以发现，上海的科创区选址都在城市的边远地带，出现了科创要素郊区化的特征。
如张江、临港、大零号湾、G60科创走廊、大吴淞、南大等，甚至金山都在搞科创湾区。
上海市周边都是科创区，唯独市中心缺少一个具有全球标识度的中央科创极核。
从国际大都市的发展规律来看，科创正逐渐向城市核心地带回归，黄浦世滨中央科创区恰逢其时。
以纽约硅巷为例，在20世纪后期曾经历高度的办公空置，通过实施"Tech Talent Draft"人才计划与"Midtown South Rezoning"区划调整；
慢慢发展成了纽约曼哈顿高科技企业齐聚区，成了市中心的硅谷：
纽约“硅巷”科技型企业分布
再看伦敦硅环，原来是维多利亚时代的一片工业遗存；
在2010年“东伦敦科技城”的洗礼下，如今同样发展成为了伦敦市中心的高科技企业集群区，被称为欧洲硅谷：
回过头来我们再看看黄浦世滨，坐拥绝对的市中心地位，是“一江一河”规划的“C位”，是展现上海未来城市风貌的重要窗口和名片。
黄浦世滨距离外滩、陆家嘴直线不到4公里，不仅地段好还具有很高的文化资本价值。
类比伦敦金丝雀码头奥运遗产的开发，世博记忆给这片土地带来的IP价值同样不可小觑。
黄浦世滨中央科创区的建设，将促进上海的科创产业回归市中心，非常顺应国际大都市的发展趋势。
同时上海的城市发展逻辑也在回归市中心，不再摊大饼了，契合了中央科创区的规划。
比如一城九镇不搞了，副中心不叫了，金色中环也一度按下暂缓键，上海正在回归市中心的发展本位。
黄浦已经是上海的金融、商务和文旅中心了，以后要是补足科创这个短板就更牛了。
本身黄浦不缺写字楼，楼宇经济全市第一，GDP一直走在全市前列。
发展科创产业，正好可以形成一个错位竞争，吸引郊区的科创资源回流到市区。
当然，黄浦世滨发展科创也会有一些挑战，像上述提到的错过了最好的时机、没法成片开发；
黄浦世滨被内环高架割裂开来，滨江纵深不宽，只有500-800米。
地铁站也稀疏，轨交枢纽不强，对吸引资源的汇集力度不够。
也就是这个原因，加上周边小区和居民少，有些商场支撑不起来。
发展科创还只是黄浦世滨的初步规划，这个科创区暂未纳入市级"3+6"产业体系，具体如何实施、那些空地要建什么都还没想好。
科创区目前导入的数字科技和生命健康产业不多，未来落地有一个很长的周期。
黄浦世滨的部分企业
因为历史遗留问题和开发时间的错位，使得黄浦世滨板块的二手房产品非常错乱。
这里的豪宅开发并不多，好房子也不多，暂未形成像徐滨前滩那样的富人区。
板块的几个商品房卢湾城市花园、鲁班公寓、望江苑、白玉兰家园开发于2000年，都上了年纪；
靠近内环高架沿线建的多是上世纪八九十年代的老大楼和老公房，居住会有明显的噪声影响。
能称得上好房子的，像融创滨江壹号院、绿地黄浦滨江、廿八尊、黄浦滩名苑，屈指可数。
不过这也正说明了黄浦世滨的潜力还有待释放，片区开发强度会在后续放大。
尽管面临一些开发困境，但展望未来黄浦世滨板块依旧看好，它是黄浦留在最后出的一张王牌。
上海明确要在2035年之前全面建成CAZ，黄浦世滨还有10年的施工时间。
黄浦区肯定不会浪费这个宝贵的地段，而且也不希望把答卷留到2035年还没做，那时候就更尴尬了。
黄浦世滨的土地都在黄浦自己手中，可以任意发挥，规划弹性和想象空间很大。
这几乎是黄浦区乃至整个上海中央活动区里最大、也是最后的一整片“战略留白区”，非常难得。
至于黄浦世博滨江的王牌现在还不出，可能是画图的人还在想具体要怎么画才最合适；
也可能是在等待土地升值，到时候能卖上更高的房地联动价，目前开发的绿发浦江园售价在16万元/m²；
也可能是在等待一个更加令人澎拜的发展机遇，下一个像世博会那样的世界级盛事再次落户于此。
不管黄浦世博滨江怎么开发，即便那些科创写字楼都不建，简单地开发成滨江豪宅，都会吸引全市的客户过来购买。
接下来的10年，看黄浦如何打好世博滨江这张最后的王牌，让我们拭目以待！
