很有意思，青岛市区刚需，已经分成两派了。
这边，有人优先老城区，比如市南，房龄虽老，但位置不错；
那边，有人选四方和李沧的新房，位置虽逊色，但新房产品力强。
还有朋友，处于犹豫焦虑状态。今天，咱先聊一下老城区二手房的一些情况。
1、昔日“受宠”房的境况
海信金色慧谷，市南延吉路附近，规模较大的一个小区，1000多户，多层、小高层、高层都有，小户型、大户型杂居，很有时代特征。
（多年前的图片）
房龄整整二十年了。但相比一些90年代老房，还不算太老。它的短板在于车位配比太低、公摊太大、户型设计落伍。
而且它还没有好学区资源。所以，这两年，价格回落非常明显。
以22层的高层来说，93平套二最近俩月的成交价就是173万左右，单价一万八千多。
广电大厦附近的丰华园小区，也是20年房龄，但情况略有不同。这个小区500多户，基本都是多层和十几层小高层，公摊小，物业管理还可以。
丰华园的二手房比较受欢迎。多层95平套二，成交价210多万，单价两万二；
小高层（12层）的套二，109平，218万，单价两万。
金色慧谷和丰华园，都是这个大片区，比较“受宠”的；但房东想成交，仍处于不得不让步的状态，依然是买方市场。
大尧三路福林小区，成交比较活跃。多层小户型套二，60多平，总价100万左右。
虽然户型早已过时，多层老房没有电梯，但是价格真友好，单价一万四五。
对市区刚需来说，吸引力很大。而且大尧三路附近，生活氛围浓重，也是一种不错购房选择。
2、单价一万出头的套一
下边聊到的老房子，情况就更不好了。
比如，吴兴一路附近的老破小，53平小套二，62万；松散楼座，7层无电梯，短板实在太多……
还有漳浦路附近，74平套二，楼层还不错，总价100万，单价一万三千多。
还有一种情况，只生一个娃时候的户型：50平套一。不知道，你是否还记得，十几年前，好多小区规划了套一户型。
现在，这个户型彻底被抛弃了。
比如，颐中高山18层小高层，套一48平，成交价53万，单价一万一。
老破小的地位下滑不断，加速被抛弃。
老破小遭受了多方面的打击，被外围新房截杀流失了一部分受众；房东换房需求，着急出售挂牌，持有群体也在流失。
老城区老破小的困境，本质上是楼市发展迭代的一个缩影。
相反，香港中路附近，有抗打的较新小区。比如，十几年房龄的鲁商首府，楼层不错的大套三，价格比较坚挺。
鲁商首府155平的成交价，高达585万。
3、正在失去投资属性
这两年，老城区房东压力很大。
有些昔日热门学区房，随着新生人数的下降，受欢迎程度也在下降，也称：失宠房。
在青岛，高学历高净值人群很多，对生活、对品质有高要求。
有资金实力的人，更认可市区热门板块。购买力水平，最终决定房价的走势。
老破小本身因为房龄、户型、无电梯、停车位少、物业管理等多方面问题，逐步被改善群体抛弃了。
但是，毕竟是市区，地段、交通、商业等资源还是不错的。只要价格到位，刚需还是积极入场的。
但刚需的购买力实在太差，首付能力低。在青岛老城区，单价一万多的老破小，追随者多是刚需群体。
等这批年轻人成长数年，有了稳定积蓄之后，他们也会迅速换房，转向户型好、产品好的新房。
从另一个角度说就是：房价的稳定性，是从高能级向下传导的。
从青岛城市的角度看，高能就是市南崂山前海一线；随后就是新兴的几个新板块，比如张村河、浮山新区。
这些板块最先稳定，其他区域还在波澜起伏。
楼市经过深度震荡调整，现在逐渐进入平稳期。
先是热门板块的新房稳定下来，随后是次新房，最后才是老破小。
这时候，再一门心思去研究投资一套二手房，可得谨慎了。
