本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道
过去几年来，在房地产供求关系发生重大变化的背景下，好房子、好小区、好社区、好城区“四好”技术标准体系成为房地产行业转型升级、构建新发展模式的重要政策抓手。2025年3月，“好房子”首次写入政府工作报告，住建部部长倪虹也在民生记者会上预告，在组织编制《好房子建设指南》、修订《住宅项目规范》时，将住宅的层高标准提高到不低于3米。
5月1日，作为“好房子”的国家标准，新版《住宅项目规范》（下称《规范》）正式实施。过去两年间，北京、深圳、杭州、成都等热门城市都曾出台“好房子”相关标准，而此次新规的实施，意味着一场居住革新行动将在全国范围内全面开展，以住房建设的品质化升级，重新塑造房地产行业生态。
放眼未来，“好房子”将如何改变未来十年的房地产行业？《华夏时报》记者就此专访了清华大学土木水利学院院长、恒隆房地产研究中心主任吴璟。他指出，《规范》的实施，核心是提高住房建设的底线要求，强化了新建住宅的整体性规范，对于住房市场的长期发展具有非常重要的作用。短期来看，尽管对部分二手房会有一定影响，但整体是可控的。“住房质量的提升是一个时代性的过程，需要循序渐进，而我们现在正处在这个过程之中。”吴璟表示。
住宅基础性要求提升
“好房子”是今年以来房地产政策着墨最多的重点之一。不过，回顾近几年的政策脉络会发现，“好房子”概念本身就是在当前市场发展新阶段应运而生的。2023年年初的全国住房城乡建设工作会议上，建筑业被单独强调，要求建筑业作为重要的实体经济，守住为社会提供高品质建筑产品的初心。其中也提到，要下功夫抓住宅，开展设计竞赛，打造优质样板，引导激励设计、施工人员为人民群众建造越来越多的好房子。在当年6月的建设“好房子”暨“中国建造”高质量发展论坛上，住建部部长倪虹在演讲中，首次将“好房子”作为一个概念提出并加以阐释。
尤其是在2025年住建领域的工作中，“好房子”成为一个重要抓手。2024年12月，全国住房城乡建设工作会议布置2025年住建领域重点工作时，在两个部分中分别提到了“好房子”：在推动构建房地产发展新模式中，强调要增加改善性住房特别是好房子供给；在建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子中，提出发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准、构建支持住房品质提升的制度体系、支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板、推进老旧住宅更新改造、大力实施物业服务质量提升行动等措施。
今年3月，政府工作报告在涉及房地产领域的表述中也提到，要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。这是“好房子”首次被写入这一高层文件之中。
而《规范》也在3月底正式对外公布，自5月开始正式实施。吴璟指出，《规范》的核心是住房建设基准的提升。“2005年发布《住宅建筑规范》和2011年发布《住宅设计规范》时，住房短缺仍是问题，大家都在集中资源抓‘有没有’的问题，有些标准没办法定得太高。而现在，住房消费关注的重点已经从‘有没有’转向‘好不好’，再加上建筑技术持续的提升带来建设成本的相对下降，在这种情况下，从民生、消费的角度重新去做一次成本收益分析，适度提升部分基础要求是一件很自然的事情。”他说。另一方面，改善性需求在很多城市已经成为购房需求的主体，就算这些购房者有信心也有支付能力，但如果没有心仪的房子，他们也不会出手。因此，建造好的住房产品也是让居民家庭把潜在的购房意愿转化为现实购房行为的最重要的、最后的一环。
强化整体性，解决居住痛点
自《规范》公布以来，住宅层高不低于3米、四层以上的楼房加装电梯等新的要求在市场上引起了热议。不过在吴璟看来，《规范》最大的贡献其实是大幅度强化了对新建住宅的整体性要求。
此前，当开发商或者政府要建造一个住房项目，找到设计单位、承包商、施工企业去具体实施时，开始施工前需要参阅很多本规范，最主要的是2005年发布的《住宅建筑规范》和2011年发布的《住宅设计规范》国家标准，另外还有一系列单项规范，比如对声环境、热环境的规定，都分散在不同的规范里。
虽然理论上来说，这些规范可以像拼图一样共同形成对住宅项目的基本要求，但这也会造成一些问题。一方面是可能会出现遗漏。例如，之前大家反映比较多的电梯里手机没信号、空调室外机如何固定、卫生间的防滑等等非常细节的地方。这些地方在之前是客观上的空白点，但又涉及民生的基本要求，就很容易成为老百姓居住生活中的痛点。
记者注意到，《规范》在“套内空间”部分对卫生间防水、防潮作出了具体规定，如排水坡度不小于1%、淋浴区防水层高不小于2.00m等。在“公共空间”部分对室外机位置和安装也提出了具体要求，如应设置方便室外机安装和维护操作的可上人专用平台板或预留空间，应采用坐式安装方式，不应设置在建筑天井等通风不良的位置，不应对室外人员和相邻窗口造成不利影响等。在“智能化”部分，要求公共移动通信信号应能覆盖至住宅建筑的公共空间和电梯轿厢内。
另一方面，规范分散于多项标准中，也增加了建设单位和设计单位、施工单位统筹落地的难度。因此，《规范》规范了整个住宅项目从设计建造到使用的整个过程，不只是针对其中的某一个工作阶段，也不只是针对某一个方面，而是针对整体的住宅项目，将其作为一个主体来规范。理论上来说，只要将《规范》理解到位，并全面达到要求，就能够做到住宅建设的底线要求。
“所以不管从《规范》本身还是落实上的完整性，和以前条文分散在不同规范里相比，都是一个很大的改进。相对于单项标准的提高来说，我觉得这个改进更为重要。”吴璟指出。
对存量市场影响有限
不过另一方面，未来新入市的住宅品质有所提升，对于存量二手房市场可能会造成一定的冲击，也是很多人的担忧所在。对此吴璟表示，从住房市场长期发展来看，底线标准的提升对于整个住房建设一定是利好。而在短期发展上，他也持乐观态度：一方面，现在市场中已经在售的大量新建商品住房，尤其是定位于改善需求的项目，其中已经有相当一部分的指标已经能够满足甚至超过《规范》的要求。例如层高不低于3米，在《规范》出台前已经有至少7个省和多个城市地方性标准的方式将层高标准提高到了3米。甚至像北京，虽然此前没有公开要求层高提高到3米，但吴璟近期调研发现，在2024年3月至2025年3月之间入市的60多个新房项目中，只有两个项目层高仍然采用2.8米，有30多个项目层高2.95米，虽然没到3米但观感上已经相距不远，而另外30多个项目层高已经达到3米至3.3米不等。
“对新房市场而言，底线要求的提升并不会带来新房质量断崖式的跃迁，因为这些项目本来就不是踩着底线走的。所以最近有不少朋友问我，我都说没必要去观望，基本不会出现下个月盖的新房和这个月的新房完全不一样的情况。”他说。
但另一方面，对于存量二手房，确实有一部分会因品质不高受到影响。吴璟指出，要一分为二地看待这一问题：一个是，房子的特点是不可移动的，意味着它的硬件特点、区位条件和配套条件结合起来，才构成了整个居住环境和居住条件。二手房在绝大多数城市中整体处于较为成熟的区位，环境更加优越。因此房子质量的提升和车的质量提升是不一样的，如果把车的标准往上提一大截，很可能车主马上就会对原来的车不满意，想要换车。但对于多数的二手房来说，硬件设施虽然有缺憾，但只是一部分，同时它还有很好的居住环境和配套条件。另一个是，政府一直在推动老旧小区改造，包括局部改造和整体改造，整体改造就要达到《规范》的要求，局部改造如果达不到，也可以按照之前的标准。因此他认为，虽然新房的质量越好，客观上可能影响二手房在硬件方面的吸引力，但这只是衡量住房条件的几个主要方面中的一个，在短期内不会导致二手房迅速被市场淘汰。
住房消费想象空间巨大
而从宏观经济的角度看，“好房子”标准的升级更意味着供给的升级。而通过优质供给促进消费升级，也是当前中国全方位扩大内需、推动经济高质量发展的必然要求。3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，也专门在大宗消费更新升级行动中，强调要更好满足住房消费需求。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
吴璟谈到，房子和车子同样属于大宗消费品，甚至房子比车还要更大众，是绝大多数家庭最大宗的一个消费。不仅住房本身是一个重要的消费标的，而且它也直接带动了家具、家装、家电等其他的一系列消费。因此从消费角度说，住房的带动作用是非常强的，而且随着住宅的进一步发展，整体设备都会进一步智能化。
“就像手机从当年的功能机到现在的智能机一样，咱们现在的房子基本还处于功能机阶段，如果在未来十年或者更短的时间里，这样的变化也发生在住房上，从消费角度来讲想象空间是非常大的。”他举例，比如现在新房建设中在推的装配式装修，未来可能住了一阵子之后，觉得橱窗、地板或者墙面有点老，或者颜色不好，完全可以像汽车更换面板一样，把整个地板拧下来重新装一片，这是现在完全可以预期的一个转变了。
回顾过去，2015年召开的中央城市工作会议曾提出，做好城市工作的出发点和落脚点是要顺应城市工作新形势、改革发展新要求、人民群众新期待，坚持以人民为中心的发展思想，坚持人民城市为人民。而从好房子到好小区、好社区、好城区，一脉相承的“四好”也将对未来十年居民生活质量提升、城市可持续发展起到重要的推动作用。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳
