北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请教个问题，上个月买了一套丰台首经贸地铁附近的一个房子，叫育芳园，房本写得是住宅，实际是个很小的联排，都是二层。院儿里一共几十套有房本的，每套都自己改建的完全不一样。
我是之前路过这儿发现这里竟然有这样的房子，就想说去看看，结果一去看，刚好有一个业主买了新房，着急出售的话全款价格砍下来一些就买了。想说投资也行，卖不出去以后自己住也行，主要是比较安静，不怕装修啥的吵，后来想想孩子在月坛上学，十几年根本住不了。
现在想请教您这房子原本装修很差了，原业主空置了很多年，另外就是原业主原来三层就是搭了个阁楼，基本只能储物。我如果想先租，有合适价格就卖的话要不要给他装修一下，中介都是说重新装修后会卖相更好，好租好卖。
三层重新建一下功能性也更好，但是装修估计预算不少，另外就是这种房子估计卖起来很慢不能着急，得慢慢碰客户。想听听您建议。
A：
1、育芳园的联排，那应该是中创的高管福利房。育芳园主要是桥梁厂的，也有其他单位的公房，市政院什么的。中创也是铁路系统的，他们这房的土地性质就是住宅用地，所谓联排只是民间的俗称而已。
其他的房产证是历史遗留问题，涉及央产的都麻烦，换多少届领导了也不好解决，旁边的育菲园应该也净是办不下来的呢。
2、很小的联排，那就相当于复式呗，估计是那种不超150平的。自住很合适，投资的话不算多强。
投资品三要素，安全性，收益性，流动性。安全性房子没问题。
收益性从租金角度一般都不高，尤其是面积不大的，多数都低于平均值。原业主为什么空置多年啊？估计要么就是整租的家庭租户不太好找，租金也不太高，感觉不划算。要么就是租客要当宿舍，业主担心惹麻烦。所以这种户型不太适合买来出租，收益率不如紧凑户型的平层。这让中介给算算账吧，跟本小区小两居对比一下租售比，然后再算算净收益值不值？
升值的话也不太强，这种户型在这种小区中属于“错配”，感兴趣的人少，不好抬高价格。既然感兴趣的少也就流动性弱了，不是太好卖，否则中介也不会建议装修。
3、我要建议就是别折腾装修了，没什么意义。或者说如果想出租，那就先计算好租售比+净收益，别搭上装修钱就不划算了，一般两三年就毁的差不多了。
如果是出售也不建议装修，这种户型不能着急，价格也不是主要原因，就是得等到喜欢的人。而既然是喜欢这种户型的，那人家就会自己设计装修了，您之前的投入在人家看来是麻烦，既耽误砍价也不好收回投入。或者说无论对方是否喜欢这装修，都会以不喜欢的借口砍价，让人别扭。
所以即便是装修，那也就是刷刷白就得了，甚至是弄成毛坯才好呢。这参考我们开发商卖别墅吧，极少有带装修的，除非是有本事能多坑钱，否则大多都受累不讨好儿。
不过如果有朋友搞设计的，可以让给出出主意怎么利用空间，要能有效果图贴屋里就更好了，引发看房人的想象。另外如果有人对这房有初步意向，索性可以给他们钥匙，随便看+琢磨。这在我们售楼处叫“禀赋效应”，也是让看房人联想，想成是自己的房子才最好呢。
5、简单就是这情况吧。这种房自住是最合适的，稀缺。但从投资角度普通，稀缺成为了“错配”。不住的话一般建议卖掉，别折腾装修，慢慢儿卖才合适呢，至少不吃亏。
仅供参考。
二
Q:
请问，东五环有一套150平两居，自住宜居，孩子5岁，打算单独买个占坑学区房，不自住只上学，兼顾投资。以东城为主，如果西城有性价比高的当然也可以，预算300万之内，100首付+200贷款，能做到吗？推荐哪里？
A：
1、150平米的两居，这户型一般都是70年公寓的设计，豪宅的配置确实很宜居。
2、占坑学区房做不到兼顾投资，因为现在仍然是入学高峰，学区溢价没比最高峰低多少。尤其是300来万的，基本都是溢价最高的，至少是30%以上，高了40%都正常。
也就是说，300万中有100万左右的溢价，是成为学区房之后单独涨出来的。而明年之后就是入学低谷期了，到时候是否能保住溢价比例得看政策，没人敢保证。
所以还是多考虑学区和孩子入学的稳妥性吧，投资角度别强求，能保值最好，但别太过分纠结。
3、东城为主，那常规就是崇文门兴隆都市馨园的公寓啊，东崇前学区的。20多平米的都不到300万就能买到，典型的占坑儿房。不过这里的溢价可偏高，300万的房子，租金4000多块钱，租售比700。而同样在东四环能租到35平的，房价200万。那也就是说，300万房价中的学区溢价至少在100万以上。考虑好。
另外就是夕照寺的绿景苑，也是公寓，300多万吧，学区排名更高一些，但溢价率差不多。也就是说总价虽然高了点儿，但因为溢价率一致，所以从学区角度的性价比更高点儿。
4、简单就这情况，再考虑一下吧，主要就是这投资方面的，最好别期望值太高。
仅供参考。
三
Q:
请问，我们夫妻都是非京，我39她36，都有东城区工作居住证，无房。孩子目前在东城上五年级了，明年小升初，面临是否回老家的抉择问题！从我们角度讲是想留在北京的，但积分目前才不到100分，感觉希望渺茫！所以想买一套城六区之外的增加分数。
现在手头有100万左右（含可变现股权），家庭收入合计4万（稳定），另外年底有不稳定分红10万左右。房子想买在尽量近的位置，能满足自住最好，请推荐几个小区。
另外我们有个想法不知是否能实现，就是买在新发展的地段的新房，不自住，只追求升值和高租金，用来在东城租房和将来的换房。
A：
1、在北京上初中倒不难，但五年级，100分，加了职住分也很难赶上中考吧？是不是还考虑了其他加分的项目啊？要不然够呛。
2、100万首付，东城工作，那一般就是看大兴、通州或亦庄的了。小区没必要考虑太早，还是先定下来行政区和板块吧，之后才是小区和房源。
我建议是多考虑自住吧，其他的都是副产品。如果是继续在东城上初中，那就没必要买亦庄的，也避开通州带学区溢价的房子，反正用不上学位。常规就是以通州西部和大兴西红门为主，选择多，房价走势也大多不落后。租金谈不上高，但收益率基本等同于市区。
3、后边这新房只能说有可能实现一部分，也就是有可能升值快些。但这里面有赌的成分，毕竟是郊区新区，谁知道哪里的配套发展快啊？更重要的是产业，这不是短期能见效的事儿。而且北京早就过了大幅扩张的年代了，这会儿再赌郊区的难度很大。
“高租金”就甭追求了，几乎不可能。或者说这在全世界都一样，租金在哪儿都是越远越便宜的。毕竟租户之所以愿意大老远的到郊区租房，那就没有愿意支付高租金的。
反正要是我的话不会赌，成功的概率不大，弄不好都耽误了，甚至是耽误将来的置换。
仅供参考。
四
Q:
请问。目前我的房大概价值300万，在西四环，手中资金150万（股市和理财各半），家庭收入税前50万，能承受月供不超1.5万。我考虑买兼顾家庭自住和老人养老的房子，也就是小区环境要不错的，人车分流保证安全，然后交通方便，离大医院近的，如果附近有公园就更好了。
我目前看的是朝阳公园附近的，但符合要求的基本都是您说的老公寓，比如成苑公寓和伯宁花园的两居室，都100多平。我觉得符合我们的要求，但是中介也对保值方面支支吾吾，弄的我们很纠结，不知道该不该换了。不过我看了房源登记，这里小区出房很少的，每个小区才几套，那说明稀缺吧？价格会不会以后会转好？
A：
1、家庭自住+养老，那这其实没必要太纠结什么保值一类的，毕竟房子是用来住的，常住不就得了，反正也不买，价格走势无所谓的。所以既然符合要求就买吧，其他的都是副产品。
2、中介对保值支支吾吾？这按说不会，除非这是个刚入行的生瓜蛋子，心理素质不好，脸皮还不够厚。这要是遇到我这种老泡儿，就算是老破小我也能给夸成王府，什么承诺都敢给保证。
所以甭搭理这中介了，找个经验足的吧，买房是为了改善，心情舒畅是第一位的。只要是老手都会配合客户说好听的，情绪价值最重要。
3、小区出房很少？这我不清楚，北京的挂牌率一般是1.5%左右，低于1%算稀缺出房少的，高于2%就算比较多的，价格就相对好聊。
所以您看看这些小区的总套数吧，然后跟挂牌房源算算比例。如果是真低，那价格走势有可能会不错。但毕竟朝阳公园周边的这种公寓不少呢，所以不光要看这小区的挂牌率，也要看其他同等小区的，综合计算挂牌率。而且也得看看挂牌房源的真假，有的是纯粹起哄的，挂个很高的价格占地方，把这些剔除。
4、总之房子是用来住的，既然符合要求就该换就换吧，不用太听别人的。
仅供参考。
五
Q:
请问，我们夫妻和双方父母家，共有房产五套。目前我们住丰台成寿寺次新，中海两居室价值500万，无贷，房子住的挺好交通也方便，但没有学区，考虑三年后孩子上学的问题。
我父母是自住团结湖老公房小两居，Soho一套出租，70年产权的价值400万左右，租金10万+。岳父母住刘家窑塔楼，145平大两居，户型不太好，有意改善。另外一套是同小区一居室，70平价值300万，租金4000多，也可以卖掉。
我们想法是保留现有中海的，卖掉soho和这套一居室，如果能以1000万总价买到三居或四居学区房就最好，兼顾上学和同岳父母一起住。如果不行就连着大两居一起卖掉。请推荐房子。有想法是能买到尽量优质的，House最好，但可能不好买到吧？
A：
1、House是指联排吗？有可能，比如龙潭湖的怡龙别墅，单价10万左右，200多平的2000多万。而您家如果卖掉这大两居和大一居+soho，那应该能凑出1500万左右吧？其他的看是贷款还是怎么安排了。
2、其他的我好像没什么可说的似的，1000万买三居的学区房没问题，四居够呛，除非是紧凑户型。但这跟联排的居住体验就差的太多了，能接受吗？
3、其他我真没什么建议了，学区只能家长定，卖哪套和买什么也是看自己的喜好，外人不好发表意见。
仅供参考。
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