随着新能源汽车行业蓬勃发展，新能源汽车充电基础设施建设顺势而发，不少企业瞄准商机积极投入该行业。当新能源汽车充电基础设施建设遇到农村集体土地，如何保障合法用地？柳州市鱼峰区人民法院近日审结的一起租赁合同纠纷案件中，对于涉及未依法办理土地规划调整审批手续的农村集体土地的租赁合同，作出无效认定，给出新能源项目合法用地的风险提示。
基本案情
01
柳州市鱼峰区某村民小组村民李必行（化名）2011年7月1日起租赁村民小组的一块土地。2023年3月21日，一家新能源科技公司与李必行签订租赁合同，约定：李必行出租村民小组的土地给新能源公司用于建设新能源汽车充电站；从2023年6月1日起至2027年5月31日止，新能源公司每月向李必行交租金2.6万元，另交保证金5.2万元。合同签订后，新能源公司向李必行支付保证金5.2万元及2023年6月租金2.6万元。
之后，新能源公司向柳州市自然资源和规划局申请查询租赁地块信息。自然资源和规划局出具《政府信息公开告知书》，写明：该地块规划用地性质为防护绿地、公园绿地。新能源公司认为因用地规划问题，导致公司无法在租赁土地上建设新能源汽车充电站，租赁合同目的无法实现，于是向鱼峰区法院提起诉讼，请求解除合同，李必行退还保证金及租金。
案件审理过程中，鱼峰区法院向自然资源和规划局发函询问，当事人能否通过申请租赁地块办理变更规划的方式，使地块符合租赁合同中关于建设新能源汽车充电站的用途。自然资源和规划局复函：根据现行规划，该合同拟使用土地的规划性质为防护绿地、公园绿地，新能源汽车充电站项目地块使用性质应为公用设施营业网点用地。同时根据《柳州市公共加油站及中心城区综合能源站布点专项规划（2022—2035年）》，该地块不在专项布点规划中，拟使用性质与规划不符；项目建设如涉及改变地块规划用地性质或调整布点，应按程序申请规划调整，开展规划调整合理性和必要性论证，并按程序报市政府审批。
法院审理
02
鱼峰区法院认为，新能源公司与李必行签订租赁合同时，合同所涉地块属于农村土地，一直没有取得规划调整审批许可。租赁合同因违反法律强制性规定而无效，无效的合同自始不发生效力，无需再予解除。
李必行明知出租给新能源公司的地块性质，在不具备规划调整许可条件的前提下，仍将地块出租给公司，其对租赁合同无效存在较大过错。新能源公司是从事电动汽车充电基础设施运营等项目的企业，理应对租赁合同中约定的合同目的“建设新能源汽车充电站”能否实现，尽到对承租地块性质及规划用途的合理审慎义务，其过错是导致租赁合同无效的次要原因。法院酌情确定新能源公司过错比例为30%，李必行的过错比例为70%，李必行应向新能源公司返还部分租金1.82万元及保证金5.2万元。
鱼峰区法院作出判决：李必行向新能源公司返还部分租金1.82万元及保证金5.2万元。
案件判决后，李必行主动返还了上述费用。
法官提醒
03
民营企业在新能源产业发展中发挥着举足轻重的作用，合法合理利用农村集体土地，盘活农村闲置土地，有利于通过新能源发展的契机带动农村经济发展。同时，企业对于新能源项目的开发建设，应做好土地利用的风险防控。对于拟利用的地块，应依法依规核实地块性质及规划用途，避免因土地利用问题产生纠纷，增加企业风险及成本。
信息来源：鱼峰法院 广西法治日报
转自：广西高院
