文 | 感叹号科技
禾迈股份要买总部办公大楼了，准备花10个亿！
4月30日，公司发布一则关于投资建设总部大楼的公告，拟投资不超过人民币10.70亿元（最终投资金额以实际投资为准），建设公司总部大楼。
禾迈股份在公告中给出的理由很充分：“公司本次投资该项目，主要是为满足公司未来发展规划对经营场所的需求，有利于公司优化资源配置和促进公司稳健可持续发展，符合公司及全体股东的利益。该项目建设完成后将成为公司战略据点，不仅有利于改善公司整体运营环境，满足公司现代化、信息化、数字化运营管理的需要，同时有助于公司进一步提升综合管理能力和整体形象，更好的吸引高端人才加入，为公司业务运营提供有力保障，从而增强公司的市场竞争实力和持续盈利能力。”
说的真好，赶碳号接下来就和大家深入了解一下这个项目。
参考图；上图为杭州新浪智慧谷一期（18号地块）项目效果图，禾迈股份接手的项目实为二期（赶碳号注）
禾迈股份这则投建总部大楼的公告，发布于2025年4月29日。因为，在这一天，“禾迈股份第二届董事会第二十二次会议于2025年4月29日在公司六楼会议室召开”，审议通过了《关于投资建设总部大楼的议案》。
大楼这个项目已经在干了，已经列入公司2024年的年报，且形成6.54亿的在建工程了，禾迈董事会居然还在2025年4月29日像模像样地开会，审议这件事。这完全属于先花钱再立项，禾迈股份毫不含糊。这也充分反映了微逆第一股的治理水平。
01不差钱的禾迈，终于想好了钱该怎么花
募集资金明细使用情况；来自禾迈股份2024年年报
禾迈股份，真的不差钱。
截至今年一季度末，公司的流动资产合计59.67亿，其中货币资金就有37.72亿，交易性金融资产1.29亿。拿出10个亿建大楼，完全不成问题。
虽然，今年一季度公司发生了自2018年以来的首次单季度亏损，也是上市以来首次亏损；虽然，今年一季度公司经营性现金流净额为-34782.37万元，亦创下公司所有单季度现金流净额最差。
老实说，禾迈股份账上的这39个亿现金，绝大部分并不是公司靠自己本事挣来的，而是靠IPO圈来的。禾迈股份三年多前的那场IPO，究竟有多夸张？有必要再回顾下。
2021年12月，禾迈股份首发上市，发行价格为557.80 元/股，这家小公司由此一举成为A股历史上发行的第一高价股，发行市盈率高达225.94倍！
禾迈股份原本只计划募资5亿元，但最终募资净额高达54亿元，超募近50个亿！以至于即使到现在，禾迈股份的超募倍数，估计也可问鼎A股圈钱之最了。
因为高价发行、又是超募，保荐人中信证券自然赚得盆满钵满。禾迈股份发行费用总额为1.72亿元，中信证券获得的承销费及保荐费高达1.42亿元！
禾迈股份高价发行的现象，甚至引发监管层面、学术层面、资本市场层面等对于A股发行制度的反思。
全是现在，反思是已经没有必要了，甚至连“罚酒三杯”都谈不上。因为在过去三年多时间里，禾迈一把融来的这50多个亿，已经被公司“花”掉了一半、26个亿。
上市时既然有这么多人热捧，那禾迈的募投项目一定很有“钱”景。接下来我们就一起来学习一下，以套牢众多机构和小散为代价的这笔钱，究竟花在了哪些地方。
来自禾迈股份招股说明书
1、补充流动资金，公司最积极：
公司募集资金计划投资总额，合计为4.86亿。截至2024年报告期末，累计投入募集资金总额总共3.95亿。这其中真正百分百完成进度的，只有一项，就是补充公司的流动资金与还贷，2.3个亿。
另外有五个项目，并非招股书或者募集说明书中的承诺投资项目，约28.23亿，公司花了22.3亿，其中用于补充流动资金和还贷14.4亿，用于生产建设4.2亿，用于回购公司股份激励管理层花了3.2亿，用于并购花了5000万。除了并购项目以外，补充流动资金，仍然是禾迈是最积极的，累计完成近90%。
2、三个募投项目，黄了两个
在公司承诺投资项目中，有一个计划投资8877万的“储能逆变器产业化项目”，拖到了2024年才开始投入，投了多少钱呢？不到35万。
禾迈股份在2025年4月29 日召开的第二届董事会第二十二次会议审议上，通过《关于终止部分募投项目并将节余募集资金永久补充流动资金的议案》——公司拟终止“储能逆变器产业化项目”，并将该项目终止后产生的节余募集资金永久补充流动资金。
同样，公司承诺投资7000万建设的“智能成套电气设备升级建设项目”，已经取消了。
“智能成套电气设备升级建设项目”这个项目之所以取消，赶碳号有必要多啰嗦两句。禾迈股份在2023年8月公告，因为这个项目的实施主体——杭开科技，已经不在上市公司，而是以1.87亿卖回给了大股东——邵建雄控制的杭开控股。
这个项目主要用来做开关柜，目的是形成“智能开关柜2200台（套）/年的生产能力”。这个业务看上去和禾迈股份在资本市场上的概念——微逆主业关系并不大，可能也会拉低公司的毛利率和估值。
赶碳号猜测，当初之所以把后面这个项目放进上市公司里，其实就是用来“凑数”的，后来完成上市使命之后，再还给大股东，应该也是早就在计划之中的。
公司这样解释：“杭开科技生产规模相对较小，规模化效应不明显，导致整体生产成本较高；此外，杭开科技在自身产品的智能化转型升级进度方面亦相对缓慢”。
简要总结：公司一共圈了54个亿，这几年一共花了26.3个亿，其中用在生产建设上只有5.9亿，用于补充流动资金和还贷高达16.7亿，用于股权回购（来激励管理层）还花了3.2个亿。
光靠补充公司流动资金，对于这么一大笔钱来说，显然还是太慢了。现在，禾迈终于不用再为账上躺着的、剩下来的27.8亿募集资金找不到好项目而发愁了。
建大楼！这样，一把就能干掉10个亿。
02接盘杭州新浪智慧谷
赶碳号注：上图为项目拆迁施工过程中的实景，目前现场工程进度并非如此；来源：百度地图
根据公司公告中的“杭政工出【2018】19号地块”这一信息，以及交易对手“新浪集富科技发展（杭州）有限公司”，赶碳号通过百度地图很快找到了这个项目的所在地。这个项目在地图上有一个非常响亮的名字——杭州“新浪产业园”。
我们有必要回顾一下“新浪产业园”这个项目自诞生至今七年多来的历史。
根据媒体公开报道， 2017年12月8日，杭州拱墅区运河边的智慧网谷小镇与新浪集团在北京新浪总部正式签署项目协议书。项目建成后，新浪集团将新浪微博这一核心产品迁移至园区，小镇将充分发挥行业领军优势，加速互联网经济高度集聚，力争打造成一个杭州版的“中关村”。
这个计划始于七八年前。由此可见，那时的杭州各区产业招商的气魄与胃口就不小了，敢直去抢首都的生意。在百度地图上，紧邻这个地块还有个项目，名字一样响亮——联想科技城。这也就难怪了，杭州除了阿里，还会诞生Deep Seek、六小龙！
拱墅智慧网谷小镇官网介绍，小镇努力打造“浙江版中关村“，先后已引进顺丰、新浪、联想、58同城、360、货拉拉等全国数字经济头部企业，招商蛇口、省国贸、浙数文化等央企和省属国企”。举个例子，吴晓波频道的主体杭州巴九灵，就在智慧小镇，是杭州的独角兽企业。
禾迈的交易对手新浪集富，成立于2018年2月，最初新浪持股35%，地方国资杭州智能网谷持股65%。2020年3月，新浪退出，目前由杭州拱墅区地方国资全资控股。新浪虽然退出了，浙江新浪甚至也不在此处办公，但名字还是得以保留了下来，这当然有助于项目的后续招商——赶碳号再次为这种智慧所折服。
禾迈股份披露，“双方根据市场价格协商确定，本次土地使用权及建筑物转让合计金额为人民币548,014,183.71元，地上建筑物目前正在建设中，公司预计整个建设项目投资总额不超过人民币10.70亿元，资金来源为自有资金、自筹资金。”
由此看来，这是一个正在建设中的项目。如前所述，这个还没转让的项目，应该是在更早时间，至少在2024年12月31日之前，就已经是禾迈股份的在建工程了。
杭州市规划和自然资源局官网公示的“建设工程规划许可证”信息显示，该项目名称为“杭政工出【2018】19号地块创新型产业用房”，建设规模为139329平方米，共有9幢建筑，层数为4层-21层不等。
以前干过几年房地产的赶碳号感到有些奇怪， 既然项目信息如此清晰，为什么禾迈股份只在公告中披露 “该地块土地面积为31,076平方米”，而没有披露建筑面积呢？原来是，禾迈怕吓到投资者，因为它根本就用不了这么多办公楼。
根据禾迈股份2024年年报，公司员工总人数1637人，其中母公司1019人，子公司618人。如果按总投资额，平均每位员工的办公楼投资成本就高达65万元，如果只按母公司1019来算，更是高达105万元。
如果按照建筑面积来计算，就更加夸张了。以项目建筑工程规划许可证上的139329平米（后来的招标建面不止于此）计算，如果禾迈总部有1019人办公，平均到每人头上，建筑面积竟然高达136个平米！
说点常识，在北上广深这些一线城市以及杭州、成都这样的新一线城市，甲级写字楼人均建面（含公区和公摊）一般也就在25-30平米。那么，按禾迈股份母1019人来计算，只需要3万平米足矣。
那么，禾迈股份为什么要一把吃下这近14万方的大项目呢？
赶碳号认为，除了账上有钱实在没处花以外，这个项目足够便宜，可能也是打动上市公司的一个重要原因。
03微逆龙头，转型包租公？
禾迈股份的总部就在拱墅区。从拱墅智慧网谷小镇的宣传来看，禾迈股份也是拱墅区的心头好，明星企业。说句实在话，这样的大项目交给禾迈，地方国资也放心，不会烂尾。
公开信息显示，项目所在土地由新浪集富早在2018年10月以1.358亿元竞得。
2022年4月29日，地方国资全资企业新浪集富通过浙江省公共资源交易服务平台发布一则招标公告。原文（部分）如下：
“杭政工出[2018]19号地块创新型产业用房监理，已由杭州市拱墅区发展改革和经济信 息化局批准建设，建设资金来自国有自筹，出资比例为100% ，招标人为新浪集富科技发展（杭州）有限公司，委托代理机构为浙江省房地产管理咨询有限公司。
本项目投资估算128738.7万元，工程概算125507.34万元，其中建安工程造价91450.41万元，本次监理服务费投标最高限价 984.4255万元，建设规模： 新建创新型产业用房，总建筑面积142137平方米，其中地上建筑面积90528平方米，地下建筑面积51609平方米。建设地点： 杭州市拱墅区铁路北站单元内，北至3号支路， 南为李佛桥，西至俞家桥路，东至划防护绿地。”
赶碳号注意到，该项目地上建筑面积没变，但地下建面比规划许可证增加了2808平米。
2022年6月21日，项目招标代理人发布项目总包中标公告，浙江新盛建设集团有限公司、浙江省建筑设计研究院以6.81亿元中标。
所以，禾迈股份公告的不超过10.7亿元，比项目监理招标公告中的“本项目投资估算128738.7万元”，少了2.17亿。这个项目地方国资卖给禾迈，在不考虑自2018年以来的拿地成本、自2022年以来的建设成本等等这些资金沉淀成本的情况下，至少又打了八三折。
这个项目能转让，其实也需要分析。因为根据《杭州市人民政府办公厅关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见》（杭政办〔2019〕2 号），M0（新型产业用地，工业用地的一种）项目需以宗地为单元整体登记，土地用途为工业（创新型产业），达标验收前禁止转让。但是，这个项目应该是个例外。
9幢大楼建成后，禾迈股份会不会卖掉几幢回笼点资金呢？其实也难。
根据杭州的地方规定：
“创新型产业用地原则上不得分割登记、分割转让。创新型产业用地达标验收通过后，因孵化企业、上下游产业链关联企业、子公司或控股公司IPO上市等特殊原因确需产权分割的，经区、县（市）政府、新区管委会审查批准并报市政府备案后，可办理分割登记、分割转让手续。
分割登记、分割转让的总面积不得超过地上总建筑面积的50%，应以幢、层作为最小分割单元且每层建筑面积不得低于500平方米。受让对象应是符合创新型产业指导目录要求的企业。”
由此看来，在项目2026年峻备交付以后，禾迈股份大概率就成为包租公了。
如果以智慧网谷小镇内的顺丰创新中心目前2元/㎡/天的租金来计算，10万平米的可租物业，一年租金就是7000多万元。这样算下来，这笔投资的年化回报在8.5%左右，要远超绝大多数商办物业的回报率。这，还没有考虑物业本身的升值。
所以，如果没有什么意外，禾迈股份在2026年就能成功当上拱墅智慧网谷小镇里的包租公。到那时，手握10万平米的可出租物业。即使微逆再卷、再亏钱，也不用怕了。
到那时，禾迈股份的财务报表中将会多出一个科目，投资性房地产。公允价值损益这个财务指标，每年就能派上一些用场了。
后记
逆变器上市公司2025年一季报
做制造业，实在太卷、太苦了。光伏主材自不必说，就连逆变器也快了。
现在的禾迈股份，非但早就失去了三年前的白马气质，多项指标甚至已经在逆变器板块垫底了。简要总结如下：
ROE这个重要指标，9家同行中倒数第二；
营收增速，9家同行中倒数第三；
净利润，与固德威一起，成为9家企业中唯二亏损的企业；
净利润率，9家企业中倒数第一；
净利润增速，9家企业中倒数第一；
存货周转率，9家企业中倒数第二；
毛利率，输给了直接竞争对手昱能科技；
还有一个指标，没放在表格中，就是经营性现金流，为-3.48亿，全行业仅次于上能电气，9家企业中倒数第二；
唯一能够称道的，恐怕就是每股净资产了，9家企业中位列第一。毕竟，借中信证券这样的强悍保荐人，再叠加浙商的投资智慧，一举超募了近50个亿。
所以，现在除了买楼，真的没有什么好生意可想了。杭州正在成为一座举世瞩目的科创之城，最近房地产复苏明显。
至于禾迈股份自己的老本行，现在外有贸易战加身，想要通过墨西哥新建产能、绕道进入美国市场，有可能已经行不通了；内有德业股份、阳光电源等强手加入微逆阵营，特别是古瑞瓦特在海外市场最不讲武德，直接把微逆卷成了白菜价。
当年的天价发行，在当时虽然风光，但现在看来也正在反噬。大股东明明已经满足了解禁条件，但因为股价破发而不可得——按照5月7日的收盘价计算，后复权价为335.12，是557.8元发价的60%，是1877.43元历史最高价的17.85%
2024年5月，禾迈股份因为市值缩水，已经被调出了科创50。从那时起，一直扎堆抱团在逆变器板块的广发系基金，除了在二三季度力挺了一把，到今年一季报时已经消失得无影无踪。不过，中信证券还在，持股250万股，占流通股2%。
所以，就做个包租公吧，虽然有负微逆龙头的新能源盛名，虽然有负被套牢的股民们的错爱，但只要能实现资产的保值增值，其实也没什么不好。
这一局还没结束，下一局又开始了。
禾迈股份实际控制人邵建雄，是杭开控股集团有限公司的大股东。这家公司除了控股禾迈以外，还对外投资了23家公司。其中，就有钙钛矿明星企业——杭州纤纳光电。巧合的是，三股东韩华龙的九智投资，也入股了一家钙钛矿企业——极电光能。
看来以后两大资本高手要相会于钙钛矿之巅了。等到那时，资本市场中又将上演新的神话。
